Mietrechtfrage

    • Palmero92
      Palmero92
      Gold
      Dabei seit: 23.05.2010 Beiträge: 4.021
      Ja, wahrscheinlich einer der Dauerbrenner hier im Forum...:

      Meine Schwestern haben zusammen in ner WG gewohnt. Ursprünglich haben Beide studiert, jetzt ist die Ältere fertig geworden und ist ausgezogen. Den Mietvertrag haben beide zusammen unterschrieben und es wurde ausdrücklich erwähnt, dass für eine Untermiete die Zustimmung des Vermieters notwendig ist.

      Meine Schwester hat sich jetzt auf die Suche nach einem Nachmieter gemacht, allerdings stellt sich folgendes Problem: Der Vermieter will Sie den freien Platz nicht untervermieten lassen und auch keinen neuen Vertrag mit ihr und XXX machen (wir vermuten er will ne extra Provision abstauben, weil seine Frau Maklerin ist und die Wohnung vermittelt...), d.h.: Sie bleibt alleine in einer Zweizimmerwohnung (und muss die ganze Miete alleine stemmen, was nicht möglich ist) - oder sie zieht aus. Zudem muss sie jetzt erst noch die 3 Monate Kündigungsfrist abwarten, was das geringere Problem ist (man muss sagen, die Wohnung ist echt top für den Preis und die Immobilienlage in der Stadt ist "abgegrast" - zuedem steht meine Schwester gerade ziemlich in Prüfungsstress, will also eigentlich auf keinen Fall raus...).

      Ist das Rechtens was der Vermieter da abzieht??? Any Möglichkeiten dagegen vorzugehen, etc?

      Danke
  • 18 Antworten
    • MisterJ
      MisterJ
      Bronze
      Dabei seit: 26.03.2006 Beiträge: 1.760
      Warum sollte das nicht rechtens sein? Ihr wollt doch den Vertrag kündigen/ändern. Ich wüsste nicht, wieso der Vermieter einem anderen Vertrag oder anderen Mieter zustimmen müssen sollte.
    • trekula
      trekula
      Bronze
      Dabei seit: 10.08.2007 Beiträge: 1.931
      Mit den von Dir genannten Bedingungen ist es meiner Meinung nach nicht rechtens eine neue Mieterin abzulehnen. Bei einer WG kann der Vermieter einen neuen Mieter meines Wissens nach nur aus einigen wenigen Gründen (z.B. geringeres Einkommen, Tierhalter) ablehnen.
      Es kommt also ganz besonders auf den Mietvertrag an!
      Achtung: Das ist gefährliches Halbwissen, ich bin kein Rechtsanwalt sondern nur Vermieter
    • DeathlyEagle
      DeathlyEagle
      Bronze
      Dabei seit: 26.04.2009 Beiträge: 397
      Original von trekula
      Mit den von Dir genannten Bedingungen ist es meiner Meinung nach nicht rechtens eine neue Mieterin abzulehnen. Bei einer WG kann der Vermieter einen neuen Mieter meines Wissens nach nur aus einigen wenigen Gründen (z.B. geringeres Einkommen, Tierhalter) ablehnen.
      Es kommt also ganz besonders auf den Mietvertrag an!
      Achtung: Das ist gefährliches Halbwissen, ich bin kein Rechtsanwalt sondern nur Vermieter
      Genau das.
      Geringes Einkommen zählt nichtmal, dass ist dann das Risiko desjenigen der untervermietet, wie er an sein Geld kommt.

      Wenn er dass nicht genehmigen will, braucht der Vermieter schon eine sehr, sehr gute Begründung.
    • brontonase
      brontonase
      Bronze
      Dabei seit: 12.08.2006 Beiträge: 16.958
      das kann der vermieter schon machen

      alleine die tatsache das 2 schwestern dort wohnten unterstreicht eher einen familären charakter als den charakter einer wg
      auch wenn die beiden es wg nannten.

      der vermieter will wohl nicht das es eine wg wohnung wird und das ist sein gutes recht
    • Palmero92
      Palmero92
      Gold
      Dabei seit: 23.05.2010 Beiträge: 4.021
      also versteh ich das richtig - der Vermieter könnte gar nichts dagegen machen, wenn meine Schwester die Wohnung untervermietet (obwohl im Mietvertrag festgelegt wurde, dass dies nur mit seiner ausdrücklichen Genehmigung erlaubt ist).

      Mein Vater hat am Ende versucht sich einzuschalten. Erst hat der Vermieter gemeint: "Ihnen ist schon klar, dass das ganze Risiko dann bei ihnen liegt". Mein Vater insta: "natürlich, kein Problem - wenn sie wollen können sie die Miete auch über mein Konto abbuchen lassen". Dann der Vermieter: "Aber sowas mache ich grundsätzlich nicht, der Vertrag muss eingehalten werden, blabla..."


      Ich finde es nur irgendwie komisch, dass ein gemeinsam geschlossener Mietvertrag komplett ungültig wird, sobald eine Mietpartei auszieht (so wie sich der Vermieter verhält wäre ja die einzige Möglichkeit alleine in der Wohnung zu bleiben).

      Die wohnung wurde afaik immer als WG-Wohnung vermietet, also am familiären Charakter kann es nicht liegen^^.
    • follgut
      follgut
      Einsteiger
      Dabei seit: 30.12.2011 Beiträge: 15
      es stehen ja beide schwestern erstmal im mietvertrag (haftbar) drin.

      somit haften auch BEIDE für die Miete ggü. dem Vermieter (auch die "ausgezogene").

      Wenn die "wohnenbleibende" eine Absprache zu ihren Ungunsten mit der Schwester getroffen hat => Pech (Alleinhaftung).

      Untervermietung muss der Vermieter nicht eingestehen (ausser vertraglich fixiert).

      Somit wird die "wohnenbleibende" Schwester auf den Kosten sitzenbleiben.

      Bad Deal.

      PS. Der Vermieter hat immer billige Ausreden gegen Untervermietung und sei es die Gestellung eines zusätzlichen (von der Stadt geforderten) Müllbehälters.
    • ribbar
      ribbar
      Bronze
      Dabei seit: 08.02.2009 Beiträge: 917
      Naja generell gilt halt Privatautonomie (Vertragsfreiheit) > Gesetz, solange nicht gegen zwingendes Recht verstoßen wird.
      Die Lösung deiner Frage hängt also einzig davon ab, ob die Bestimmung im Vertrag wirksam ist oder nicht.
      Allerdings sehe ich keine Kollision mit irgendeiner Rechtsnorm in der Bestimmung, dass für eine Untervermietung die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.
      Sollte deine Schwester nun also dennoch untervermieten, handelt sie vertragswidrig.
    • Palmero92
      Palmero92
      Gold
      Dabei seit: 23.05.2010 Beiträge: 4.021
      also, nochmal, falls das nicht klar rüber kam. Es geht darum, dass meine Schwester gerne in der Wohnung bleiben würde, dies aber nicht kann, weil sie die wohnung weder untervermieten (steht im vertrag) noch einen "gleichberechtigten" mietpartner suchen darf, mit dem ein neuer Vertrag aufgesetzt wird (weil er das seit 20 Jahren von seinem "makler" regeln lässt). Sie muss entweder in einer Zweizimmerwohnung bleiben oder kündigen.
    • follgut
      follgut
      Einsteiger
      Dabei seit: 30.12.2011 Beiträge: 15
      Original von Palmero92
      also, nochmal, falls das nicht klar rüber kam. Es geht darum, dass meine Schwester gerne in der Wohnung bleiben würde, dies aber nicht kann, weil sie die wohnung weder untervermieten noch einen "gleichberechtigten" mietpartner suchen darf. Sie muss entweder in einer Zweizimmerwohnung bleiben (und bezahlen) oder kündigen.
      erstmal this.

      Sie könnte natürlich die "ausgezogene" auch auf Differenz in Anspruch nehmen, aber bringts das?

      Der Vermieter ist erstmal sure und ich würde das Problem relativ schnell klären bevor es zu Anwalts+ Mahnkosten kommt. GGF in den sauren Apfel beissen und die Wohnung fristgerecht kündigen.

      gleichberechtigter mietpartner wäre übrigens auch Freund/Stecher/ whatsoever.

      Der müsste dann aber auch die Miete der "ausgezogenen" Schwester tragen, sonst machts keinen Sinn.
    • DeathlyEagle
      DeathlyEagle
      Bronze
      Dabei seit: 26.04.2009 Beiträge: 397
      ... Dem Mieter steht grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubniserteilung durch den Vermieter gem. § 540 BGB zu, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht. Die Gerichte sehen das berechtigte Interesse als gegeben an, wenn dem Mieter vernünftige Gründe etwa wirtschaftlicher oder persönlicher Natur zur Seite stehen, die die Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. ...


      Quelle: http://www.wg-gesucht.de/ic/erlaubnis-zur-untervermietung.html


      Ansonsten auch noch eine gute Zusammenfassung unter: http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgemein/Untermiete/ua.htm
    • eroticjesus
      eroticjesus
      Bronze
      Dabei seit: 25.05.2009 Beiträge: 4.875
      Original von DeathlyEagle
      ... Dem Mieter steht grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubniserteilung durch den Vermieter gem. § 540 BGB zu, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht. Die Gerichte sehen das berechtigte Interesse als gegeben an, wenn dem Mieter vernünftige Gründe etwa wirtschaftlicher oder persönlicher Natur zur Seite stehen, die die Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. ...


      Quelle: http://www.wg-gesucht.de/ic/erlaubnis-zur-untervermietung.html


      Ansonsten auch noch eine gute Zusammenfassung unter: http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgemein/Untermiete/ua.htm
      this. dies sollte die lösung für deine schwester sein. der vermieter kann nicht einfach sagen: nö, untervermietung erteil ich nicht.
    • Tezet
      Tezet
      Bronze
      Dabei seit: 18.07.2006 Beiträge: 2.428
      die Genehmigung zur Untervermietung ist zu erteilen, außer es liegt in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund, der dem entgegensteht. Es geht den Vermieter grundsätzlich einen Kericht an, ob er da eine familiäre oder wg-geartete Wohnsituation vorfindet.
      Auch ein geringeres Einkommen des Untermieters ist kein Grund abzulehnen, denn der Vermieter hat nach wie vor die zwei Personen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner, auf die er zugreifen kann.

      Nun sind im Mietrecht Theorie und Praxis aber zwei Paar Schuhe. Man könnte provokant sein und den Vermieter, nachdem man von ihm erfolglos eine Zustimmung gefordert hat, übergehen und einen Untermieter nehmen. Damit hätte man rechtlich sehr gute Chancen durchzukommen. Praktisch kann das aber viel Stress bedeuten, denn das Verhältnis zum V wird im Eimer sein und wenn er besonders penetrant ist, dann wird er ein (für ihn wahrscheinlich erfolgloses) Verfahren anstreben. Anstrengend.

      Im vorliegenden Fall müssen die Mieter halt sehen was sie draus machen wollen. Auf ihr Recht bestehen und sich mit dem V drum kloppen oder zurückstecken und die Kosten voll zahlen bzw gänzlich ausziehen.

      Im Übrigen wäre eine Maklergebühr in dieser Situation auch nur sehr bedingt rechtmäßig.
    • Palmero92
      Palmero92
      Gold
      Dabei seit: 23.05.2010 Beiträge: 4.021
      dann wäre noch die Frage, inwiefern er auf die vorhanden Mietvertragsklausel "Wohnung darf nur mit seiner Einwilligung untervermietet werden" beharren kann.

      Darf es so eine Klausel überhaupt geben bzw. ist diese dann rechtsgültig?
    • Tezet
      Tezet
      Bronze
      Dabei seit: 18.07.2006 Beiträge: 2.428
      die klausel läuft meiner meinung nach leer. denn im gesetz steht diese klausel bereits (§540 BGB). die vertragsklausel regelt darüber hinaus auch nicht, ob der vermieter die einwilligung geben muss oder kann. da sagt das gesetz eindeutig, dass sie zu erteilen ist, sofern nicht xy entgegensteht.
    • FiftyBlume
      FiftyBlume
      Bronze
      Dabei seit: 06.06.2010 Beiträge: 8.580
      Original von Palmero92
      Ja, wahrscheinlich einer der Dauerbrenner hier im Forum...:

      Meine Schwestern haben zusammen in ner WG gewohnt. Ursprünglich haben Beide studiert, jetzt ist die Ältere fertig geworden und ist ausgezogen. Den Mietvertrag haben beide zusammen unterschrieben und es wurde ausdrücklich erwähnt, dass für eine Untermiete die Zustimmung des Vermieters notwendig ist.

      Meine Schwester hat sich jetzt auf die Suche nach einem Nachmieter gemacht, allerdings stellt sich folgendes Problem: Der Vermieter will Sie den freien Platz nicht untervermieten lassen und auch keinen neuen Vertrag mit ihr und XXX machen (wir vermuten er will ne extra Provision abstauben, weil seine Frau Maklerin ist und die Wohnung vermittelt...), d.h.: Sie bleibt alleine in einer Zweizimmerwohnung (und muss die ganze Miete alleine stemmen, was nicht möglich ist) - oder sie zieht aus. Zudem muss sie jetzt erst noch die 3 Monate Kündigungsfrist abwarten, was das geringere Problem ist (man muss sagen, die Wohnung ist echt top für den Preis und die Immobilienlage in der Stadt ist "abgegrast" - zuedem steht meine Schwester gerade ziemlich in Prüfungsstress, will also eigentlich auf keinen Fall raus...).

      Ist das Rechtens was der Vermieter da abzieht??? Any Möglichkeiten dagegen vorzugehen, etc?

      Danke
      Gefährliches Achtelwissen:
      Wenn der Nachmieter die gleiche Bonität nachweisen kann, wie deine Schwester, dann dürfte das ganze NP sein(und vermutlich auch einklagbar).

      Gefährliches Halbwissen:
      Hat der Nachmieter ähnliche Bonität, dann dürfte man auch von rechtswegen darauf bestehen, dass die Genehmigung zur Untermiete erteilt wird.



      Ich gehe mal davon aus, dass dein Vater als Schuldner(?) im Mietvertrag steht und verantwortlich gemacht werden könnte....dann sollte ein neuer Mieter kein Thema sein. Wenn du beweisen kannst, dass es nur um die Provision geht, dann sollte(!) der Rechtsweg positiv sein.



      P.S.:
      Es kommt natürlich auf den Vermieter an, und wenn es einmal vor Gericht geht, dann wird der Vermieter Himmel und Hölle in Bewegung setzen, um den Mieter rauszubekommen....

      also lieber eine Lösungmöglichkeit mit dem Vermieter suchen.

      P.P.S.:
      Ich kenne einige Vermieter persönlich, denen ist (normalerweise) immer dran gelegen, die Sache "persönlich" zu klären.
    • cardfighter09
      cardfighter09
      Bronze
      Dabei seit: 13.02.2008 Beiträge: 508
      wie schon gesagt, die Erlaubnis muss theoretisch erteilt werden.

      außerdem kann deine Schwester ruhig schon anfangen einen Untervermieter zu suchen; ein Wohnverhältnis von einigen Wochen zählt z.B. nicht dazu und ist garnicht genehmigungspflichtig. In dieser Zeit sollte das ganze geklärt sein ! Wo die genaue Grenze ist weiß ich aber auch nicht
    • Twirex
      Twirex
      Bronze
      Dabei seit: 29.08.2006 Beiträge: 3.524
      Original von Tezet
      die klausel läuft meiner meinung nach leer. denn im gesetz steht diese klausel bereits (§540 BGB). die vertragsklausel regelt darüber hinaus auch nicht, ob der vermieter die einwilligung geben muss oder kann. da sagt das gesetz eindeutig, dass sie zu erteilen ist, sofern nicht xy entgegensteht.
      So ist es.
      Die Klausel steht quasi im Gesetz. Eine weiterreichende Bedeutung der Klausel, ala "Untermiete generell ausgeschlossen", kann nicht in die Klausel gelesen werden, da dies sowieso gem. § 553 III unwirksam wäre.
      Eine Einwilligung muss aber dann auch grundsätzlich erteilt werden; der Einwilligung stehen nur wichtige Gründe in der Person des Untermieters entgegen -> np, da ihr ja suchen könnt, bis ihm ein Mieter passt.


      LG Berlin 64. Zivilkammer
      Entscheidungsdatum: 31.10.1989
      Aktenzeichen: 64 S 274/89
      Fundstelle: NJW-RR 1990, 457 (red. Leitsatz und Gründe)

      Orientierungssatz
      1. Wenn ein Mieter ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung hat (zB bedingt durch den dauerhaften Auszug eines Mitmieters), kann er von dem Vermieter die Erteilung einer generellen, nicht personengebundenen Untervermietungserlaubnis verlangen, die nur insoweit eingeschränkt ist, daß in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund für eine Ablehnung gegeben ist (vergleiche BGH, 1984-10-03, VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213).



      Ich sehe nur ein Problem:

      Wer ist denn der Mieter? Dein Vater? Oder deine beiden Schwestern? Wenn ja, beide Hauptmieter?

      Ihr habt nämlich keinen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag! Die von mir oben beschriebene Lösung klappt also nur wenn,

      a) idealerweise die Schwester, die in der Wohnung bleiben will Hauptmieter ist

      oder

      b) dein Vater / Eltern Hauptmieter ist/sind.

      Sollten deine beiden Schwestern jeweils Hauptmieter sein, klappt das mit der Untermiete schon auch, nur mit dem Haken, dass die Schwester, die auszieht, voll für die andere UND den neuen Mieter mithaftet. Ob sie darauf Lust hat, ist die Frage..
    • Betrunkener
      Betrunkener
      Bronze
      Dabei seit: 22.01.2006 Beiträge: 5.186
      Dann soll er doch Gimmel und Hölle in bewegung setzen. Aber es wird trotzdem nicht reichen.