Frist für Vermieter auf Mangel der NKA zu reagieren?!

    • Furo
      Furo
      Silber
      Dabei seit: 06.04.2007 Beiträge: 11.046
      Hallo,

      Vorneweg: Mir ist bekannt, dass der Vermieter immer jeweils bis Ende des Kalenderjahres Zeit hat damit die Nebenkostenabrechnung fristgerecht eintrifft.

      Zu meinem Fall (Kurzform)

      - Vermieter hatte mir im Okt./Nov. nach meinem Auszug die Nebenkostenabrechnung für 2012 zukommen lassen und ich sollte dann ~300-400€ nachzahlen.
      - Die Abrechnung war fehlerhaft und ich hatte eine Rückantwort geschickt.
      - Einige Wochen später hatte ich wegen meiner Kaution angerufen (1k von 1,4k erhalten), der Brief bezüglich der NKA wurde nur beiläufig mit "da haben wir auch keine Ahnung, müssen erstmal schauen was wir machen" (lol) erwähnt.
      - Seitdem nichts mehr gehört.


      Gibt es eine bestimmte Frist bis wann der Vermieter die korrigierte NKA vorlegen muss? Falls er diese nicht einhält: Muss ich dann wie bei der jährlichen Frist nicht mehr nachzahlen?
  • 9 Antworten
    • Pornator
      Pornator
      Bronze
      Dabei seit: 26.10.2007 Beiträge: 393
      Eine Frist für die korrigierte NK - Abrechnung ist mir nicht bekannt. Der Vermieter kann von der Kaution einen Sicherheitseinbehalt für evtl. Nachforderungen aus einer NK- Abrechnung einbehalten, angemessen sind hier ca. 3 - 4 monatliche VZ für die Betriebskosten.

      Ich würde den Vermieter für die Korrektur der NK Abrechnung eine angemessene Frist von ca. 3-4 Wochen lassen, danach ihn schriftlich auffordern (höflich) die Korrektur zu erstellen.
    • Furo
      Furo
      Silber
      Dabei seit: 06.04.2007 Beiträge: 11.046
      D.h. der könnte mir theoretisch auch erst in 3 Jahren antworten und es wäre rechtlich ok? :D
    • Rubnik
      Rubnik
      Bronze
      Dabei seit: 12.02.2006 Beiträge: 10.287
      Vermutlich war der letzte Schriftwechsel Nov. 2013? Und der Vermieter rechnet mit einer Nachzahlung deinerseits, die er mit der Teilkaution verrechnen will?

      Wenn er sich mit einer Antwort/ der Abrechnung zu lange Zeit lässt käme afaik eine Verwirkung der Forderung in Betracht.
      Das könntest Du dann nach 12 Monaten (Nov.2014) geltend machen. Dh. seiner Ansprüche würden erlöschen und Du könntest Rüchzahlung der einbehaltenen Kaution fordern.

      Wie gesagt, alles soweit ICH weiss, kannst ja mal "Verwirkung" googeln.
    • Furo
      Furo
      Silber
      Dabei seit: 06.04.2007 Beiträge: 11.046
      Ja der letzte Schriftwechsel war im November und da hab ich ihm nen Brief (per Einschreiben obv.) geschrieben, dass er die Abrechnung richtig stellen soll. Bei meinem Telefongespräch ein paar Wochen später kam es mir so vor, dass der Typ selber keine Ahnung von Nebenkostenabrechnungen hat und unsicher war ob er die Änderungen tatsächlich vornehmen muss ("Wir müssen noch schauen wie wir das genau aufstellen"). Hat wohl keinen Bock die 50-60€ aus eigener Tasche zu zahlen.



      Laut google sinds wohl 3 Jahre Verjährungsfrist, muss aber nochmal die ganzen zusätzlichen Fälle durchgehen.


      "§ 199 Abs. 1 Nr.1 BGB bestimmt dabei, dass diese dreijährige Frist mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist."

      D.h. also: Ende 2013 -> Ende 2016? Oder ein Jahr früher weils um das Jahr 2012 geht?
    • Rubnik
      Rubnik
      Bronze
      Dabei seit: 12.02.2006 Beiträge: 10.287
      Kurze Internetrecherche lässt mich zu dem Schluss kommen, dass Verwirkung hier nicht greift, da Du ja durchaus davon ausgehen kannst dass der Vermieter seine Ansprüche noch geltend machen will.

      Die Ansprüche sind mit der fristgemässen Abrechnng 2013 entstanden, also würde Verjährung Ende 2016 eintreten.

      Du solltest wohl am besten (wie Pornator schreibt) dem Vermieter eine Frist für die Endabrechnung setzen.

      Aus folgendem link könnte man ableiten, dass für eine Korrrektur der NKA eine Frist von 3 Monaten (bezogen auf deine Beanstandung der NKA im Nov. 2013) angemessen wäre. Vorausgesetzt, Ihm liegen alle dazu nötigen Unterlagen vor - das kann ja auch davon abhängen, welcher Art deine Beanstandung der ersten Abrechnung war.


      Ich kann leider nicht überprüfen, ob es sich hier um aktuelle Rechtsprechung handelt und natürlich alle Angaben ohne Gewähr.

      http://www.mietrecht-hilfe.de/nebenkosten-betriebskosten/nebenkostenabrechnung/abrechnungsfrist.html

      Folgender Text bezieht sich auf die Situation, dass der Vermieter unverschuldet, zB wegen fehlender Unterlagen, die Frist (Ende folgendes Kalenderjahr) für die NKA nicht einhalten kann.

      Endgültige Verwirkung nach Ablauf weiterer drei Monate

      ...

      Wenn er (der Vermieter) – etwa nach Erhalt der zur Fertigstellung der Abrechnung notwendigen Unterlagen – länger als drei Monate damit wartet, die Abrechnung zu erteilen, ist er mit der Nachforderung endgültig ausgeschlossen (BGH, Urteil v. 05.07.06, VIII ZR 220/05). Den Zeitrahmen von drei Monaten entnimmt der Bundesgerichtshof dem § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB, dessen Fristenbestimmung er in dieser Konstellation für analog anwendbar hält.
    • Siedepunkt
      Siedepunkt
      Gold
      Dabei seit: 08.10.2008 Beiträge: 1.948
      Es muss zwischen formeller und inhaltlicher Unwirksamkeit der NK-Abrechnung differenziert werden. @Furo: warum ist die NK-Abrechnung deiner Ansicht nach fehlerhaft? (falscher Umlageschlüssel usw).
    • Furo
      Furo
      Silber
      Dabei seit: 06.04.2007 Beiträge: 11.046
      Original von Siedepunkt
      Es muss zwischen formeller und inhaltlicher Unwirksamkeit der NK-Abrechnung differenziert werden. @Furo: warum ist die NK-Abrechnung deiner Ansicht nach fehlerhaft? (falscher Umlageschlüssel usw).
      Der Umlageschlüssel für Wasser (mein ich jedenfalls, kann auch ein anderer Posten gewesen sein, weiß ich gerade nicht auswendig) wurde von 2011 auf 2012 ohne vorherige schriftliche (mündlich auch nicht, aber das tut dann nichts zur Sache) Ankündigung geändert. Dies ist nicht erlaubt, eine Änderung muss dem Mieter jeweils vor Beginn des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden - das Ganze gilt dann auch für 2013, so dass ich die Abrechnung dieses Jahr auch wieder ablehnen kann.
      Durch den geänderten Umlagenschlüssel ist eine Differenz von 50-60€ entstanden, die ich obv. nicht zahlen will.
    • Siedepunkt
      Siedepunkt
      Gold
      Dabei seit: 08.10.2008 Beiträge: 1.948
      1. Ist die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft, hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Der Vermieter kann diese nur noch innerhalb der Abrechnungsfrist erteilen. Solange sie aussteht, kann er keine Nachzahlung verlangen. Eine Klage des Mieters erübrigt sich, da er mangels Fälligkeit zu keiner Nachzahlung verpflichtet ist.

      2. Stellt sich die Nebenkostenabrechnung als formell ordnungsgemäß dar und behauptet der Mieter lediglich einen inhaltlichen Fehler, kann er nicht auf die Erteilung einer geänderten Abrechnung klagen

      3. Als inhaltlicher Fehler gilt zB auch der fehlerhafte Umlageschüssel (deshalb meine Nachfrage).

      4. Verlangt der Vermieter eine Nachzahlung, muss er den Mieter verklagen und vortragen, dass er eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung überreicht hat. Will der Mieter diese beanstanden, muss er die Gründe substantiiert darlegen und beweisen.

      5. Jetzt wird es komliziert: du willst deine (vollständige) Kaution, er will die Nachzahlung.
      Aus deiner Sicht: du musst den Vermieter auf Auszahlung der Kaution verklagen. Dabei musst du nach der Rspr. des BGH darlegen, dass kein Sicherungsbedürfnis des Vermieters in dieser Höhe vorliegt und die Unterlagen für die NK-Abrechnung vollständig sind. Dafür trägst du die Darlegungs- und Beweislast. Erfüllst du diese Voraussetzungen, muss der Vermieter dann darlegen und beweisen, dass die NK-Abrechnung formal und inhaltlich richtig war. Gelingt ihm dies, wird deine Klage abgewiesen.

      6. Sinnvoll ist es, den unstreitigen Betrag aus der NK-Abrechnung zu zahlen. Er muss daraufhin, einen weiteren Teil der Kaution auszahlen (da kein Sicherungsbedürfnis in dieser Höhe besteht). Dann musst du entscheiden, ob du wegen 50 EUR eine Klage gegen den Vermieter anstrengst (reine Abwägungssache).

      7. Aus taktischer Sicht: Schreiben an Vermieter, dass du den unstreitigen Betrag aus der Abrechnung zahlst und weist ihn daraufhin, dass er den unstreitigen Betrag aus der Kaution an Dich auszahlt. Bzgl. der Differenz von 50 EUR forderst du ihn auf, den Betrag bis zum 31.3.14 zu zahlen, ansonsten reichst du Klage beim AG ein. Da er anscheinend keine Ahnung hat, würde ich ergänzen: " Da sie dem Verfahren die inhaltliche Richtigkeit der NK-Abrechnung erklären und beweisen müssen und im Falle des Verlierens vor Gericht noch zusätzlich sämtliche Gerichts- und Anwaltskosten tragen müssen, stellt der von mir vorgeschlagene Weg eine erhebliche Kostenreduzierung für Sie dar."
    • Furo
      Furo
      Silber
      Dabei seit: 06.04.2007 Beiträge: 11.046
      Ok, danke schonmal soweit.

      Was passiert denn nun beispielsweise, wenn ich mich nicht melde und er auch nicht? Gibt es denn irgendwelche Fristen bis wann bezahlt werden muss oder könnte er wie gesagt auch erst in beispielsweise 2 Jahren antworten?
      Die Frage rührt daher, dass ich für letztes Jahr (bin ausgezogen) auch noch eine NKA erhalten werde und da wohl auch nachzahlen muss. Zusammengenommen sollten beide Nachzahlen die restliche Summe der Kaution (vermutet) übersteigen, falls der Nachzahlungsanspruch also in irgendeiner Form nach einem gewissen Zeitraum entfällt wäre es für mich persönlich schlauer diesen abzuwarten und anschließend das Restgeld aus der Kaution zu erhalten.

      Unter der Prämisse, dass der Vermieter tatsächlich keine Ahnung hat und diese Fristen nicht kennen sollte würde man dnn eine win win situation für mich haben.