Immobilienkauf - Wielange Zeit geben zum umziehen?

    • Dogdo
      Dogdo
      Bronze
      Dabei seit: 19.06.2008 Beiträge: 6.698
      Hallo zusammen,

      Hab eine Immobilie gefunden, die ich kaufen werde.
      Nun ergibt sich folgendes Problem:

      Der jetzige Eigentümer möchte aufgrund von Familie ein Haus kaufen, bekommt hierfür aber erst einen Kredit wenn er die jetzige Wohnung (in dem Fall an mich) bereits verkauft hat. Mit meiner Bank ist soweit eigentlich alles abgeklärt, sodass es relativ schnell zu einem Notartermin kommen könnte. Der jetzige Eigentümer meinte, das es ihm Recht währe, den Bezug meinerseits auf 01/2016 festzulegen, wogegen ich eigentlich nichts hätte.

      Jetzt allerdings habe ich mir überlegt und festgestellt: Ich zahle ja eigentlich den Kredit ab dem Punkt an dem die Wohnung auf mich überschrieben worden ist, kann diese allerdings nicht nutzen da der vorherige Eigentümer dann noch drin wohnt (ergo bezahl ich für etwas ohne das ich es "benutzen" bzw. drin wohnen kann).
      Jetzt stellt sich mir die Frage ob es unverschämt ihm gegenüber wäre, das ich ab dem Tag an dem die Wohnung auf mich überschrieben wurde Miete von ihm für den Zeitraum bis zu seinem Auszug verlange. Gibts da rechtlich irgendwie ein Zeitraum den ich ihm grundsätzlich geben muss?
      Wie sicher ich mich hier am besten rechtlich ab? Ich meine es könnte ja theorethisch sein, das wenn die Wohnung auf mich überschrieben wurde, er sein Kredit dann aber für sein Haus nicht bekommt und ich ihn dann nicht aus der Wohnung bekomme?
  • 31 Antworten
    • Karpfenfisch
      Karpfenfisch
      Einsteiger
      Dabei seit: 04.08.2015 Beiträge: 33
      Rein logisch ist eine weitere Nutzung vom Verkäufer für allem am sinnvollsten. Weniger Streß für alle. Allerdings würde ich den Zeitraum auf 6 Wochen einschränken. Zudem sollte der Verkäufer, ab dem Verkaufsdatum, Miete an dich zahlen. Das Auszugsdatum schriftlich im Verkaufsvertrag fixieren.
    • NitRomney
      NitRomney
      Bronze
      Dabei seit: 10.04.2015 Beiträge: 163
      Es gibt doch auch die Möglichkeit das du den Kaufvertrag abschließt mit allem drum und dran aber Ihre den Zeitpunkt der Zahlung u. Übergabe auf den 01.01.16 datiert. So hast du bis dahin keine weiteren Kosten und er hat seine gewünschte Zeit.
      Der Vorschlag mit Miete würde natürlich auch gehen und würde ich auch so handhaben wenn es keine andere Möglichkeit gibt.
    • Dogdo
      Dogdo
      Bronze
      Dabei seit: 19.06.2008 Beiträge: 6.698
      Ich habe keinen Druck das ich sofort hier unbedingt aus meiner jetzigen Whg raus muss und auf ein paar wochen früher oder später kommts mir da auch nicht an. Jedoch möchte ich mich irgendwie absichern das wenn deren Kredit für ihr geplantes haus "platzen" sollte.
    • FatTone
      FatTone
      Bronze
      Dabei seit: 11.03.2006 Beiträge: 333
      Kaufpreisfälligkeit auf den 01.01.2015 setzen wäre Standard imo.
      Ansonsten würde ich definitiv Miete verlangen.
    • GeraldG
      GeraldG
      Bronze
      Dabei seit: 24.05.2011 Beiträge: 4.043
      wenn du für so ne Frage tatsächlich ein Forum aufsuchen musst...
    • Coletrader
      Coletrader
      Bronze
      Dabei seit: 31.03.2008 Beiträge: 2.164
      Vorsicht mit dem Mietvertrag.. Das würde ich mir auf deiner Stelle gut überlegen, wenn du da nicht fachlich versiert bist und nicht beraten wirst.

      Im schlimmsten Fall hast du nen unbefristeten Mietvertrag an der Backe und bekommst den alten Besitzer so schnell nicht aus deiner neuen Bude raus, wenn ihr keine wirksame Befristung vereinbart.

      Kaufpreiszahlung auf den Termin der Übergabe legen ist eine gute Idee und schont auch deine Kreditkosten. Darüber hinaus gibt es meines Erachtens nach auch die Möglichkeit, dass man den Übergabetermin vertraglich so fixiert, dass der alte Besitzer direkt einen Tag später zwangsvollstreckt und vor die Tür gesetzt werden kann.

      Rechne hier erstmal mit dem worst case Szenario.

      Im Zweifelsfall geh zum Rechtsanwalt, bzw. Wenn du den nicht bezahlen möchtest, dann lass es sein!
    • royal678
      royal678
      Bronze
      Dabei seit: 29.09.2008 Beiträge: 1.166
      Original von Coletrader
      Vorsicht mit dem Mietvertrag.. Das würde ich mir auf deiner Stelle gut überlegen, wenn du da nicht fachlich versiert bist und nicht beraten wirst.

      Im schlimmsten Fall hast du nen unbefristeten Mietvertrag an der Backe und bekommst den alten Besitzer so schnell nicht aus deiner neuen Bude raus, wenn ihr keine wirksame Befristung vereinbart.

      Kaufpreiszahlung auf den Termin der Übergabe legen ist eine gute Idee und schont auch deine Kreditkosten. Darüber hinaus gibt es meines Erachtens nach auch die Möglichkeit, dass man den Übergabetermin vertraglich so fixiert, dass der alte Besitzer direkt einen Tag später zwangsvollstreckt und vor die Tür gesetzt werden kann.

      Rechne hier erstmal mit dem worst case Szenario.

      Im Zweifelsfall geh zum Rechtsanwalt, bzw. Wenn du den nicht bezahlen möchtest, dann lass es sein!
      Wirksamer Befristungsgrund ist aber ganz einfach der Eigenbedarf und das ist ja hier der Fall.
    • SmartDevil
      SmartDevil
      Bronze
      Dabei seit: 26.01.2007 Beiträge: 10.411
      Original von Dogdo
      Ich habe keinen Druck das ich sofort hier unbedingt aus meiner jetzigen Whg raus muss und auf ein paar wochen früher oder später kommts mir da auch nicht an. Jedoch möchte ich mich irgendwie absichern das wenn deren Kredit für ihr geplantes haus "platzen" sollte.
      Es gibt 2 Möglichkeiten.

      a. Zahlung und Übergabe erst 01.01.2016, dann könnte es aber Probleme mit deiner Bank geben, weil die den Zins evtl. nicht so lange garantieren wollen. Einfach mal nachfragen.

      b. Zahlung jetzt und dann bei ab Kaufpreiszahlung eine ABNUTZUNGSGEBÜHR (KEINE Miete), weil es genau dann zum Problem mit dem Mietvertrag kommen kann.
      Eine Abnutzungsgebühr ist hier kein Problem und kann auch im Notarvertrag so vereinbart werden. Höhe ist normalerweise die ortsübliche Miete. Hier sollte man sich entsprechend mit dem Verkäufer einigen.
    • SmartDevil
      SmartDevil
      Bronze
      Dabei seit: 26.01.2007 Beiträge: 10.411
      Original von royal678
      Original von Coletrader
      Vorsicht mit dem Mietvertrag.. Das würde ich mir auf deiner Stelle gut überlegen, wenn du da nicht fachlich versiert bist und nicht beraten wirst.

      Im schlimmsten Fall hast du nen unbefristeten Mietvertrag an der Backe und bekommst den alten Besitzer so schnell nicht aus deiner neuen Bude raus, wenn ihr keine wirksame Befristung vereinbart.

      Kaufpreiszahlung auf den Termin der Übergabe legen ist eine gute Idee und schont auch deine Kreditkosten. Darüber hinaus gibt es meines Erachtens nach auch die Möglichkeit, dass man den Übergabetermin vertraglich so fixiert, dass der alte Besitzer direkt einen Tag später zwangsvollstreckt und vor die Tür gesetzt werden kann.

      Rechne hier erstmal mit dem worst case Szenario.

      Im Zweifelsfall geh zum Rechtsanwalt, bzw. Wenn du den nicht bezahlen möchtest, dann lass es sein!
      Wirksamer Befristungsgrund ist aber ganz einfach der Eigenbedarf und das ist ja hier der Fall.
      Theorie und Praxis sind ein himmelweiter Unterschied!!!
    • Egozocker
      Egozocker
      Bronze
      Dabei seit: 26.08.2006 Beiträge: 7.349
      Das Problem ist, egal was vertraglich vereinbart ist, dass du eine Familie mit (kleinen?) Kindern so einfach nicht aus dem Haus bekommst. Selbst wenn du ein irgendwie gestaltetes Vertragsverhältnis wirksam kündigst, kann es passieren, dass die Familie sofort in ihre (dann ehemalige) Wohnung zwangseingewiesen wird.

      Ich würde die Kaufpreiszahlung erst leisten, wenn die Wohnung frei ist. Die eventuell anfallenden Bereitstellungszinsen für den Kredit muss der Verkäufer dann als Schadenersatz zahlen. Das sollte man vertraglich vereinbaren.
    • SmartDevil
      SmartDevil
      Bronze
      Dabei seit: 26.01.2007 Beiträge: 10.411
      Original von Egozocker
      Das Problem ist, egal was vertraglich vereinbart ist, dass du eine Familie mit (kleinen?) Kindern so einfach nicht aus dem Haus bekommst. Selbst wenn du ein irgendwie gestaltetes Vertragsverhältnis wirksam kündigst, kann es passieren, dass die Familie sofort in ihre (dann ehemalige) Wohnung zwangseingewiesen wird.

      Ich würde die Kaufpreiszahlung erst leisten, wenn die Wohnung frei ist. Die eventuell anfallenden Bereitstellungszinsen für den Kredit muss der Verkäufer dann als Schadenersatz zahlen. Das sollte man vertraglich vereinbaren.
      Das ist ziemlicher Schwachsinn! :facepalm:

      Wieso schaffen es die Leute, die von der Materie so rein gar keine Ahnung haben, es nicht, sich einfach aus dem Thread raus zu halten???
    • Egozocker
      Egozocker
      Bronze
      Dabei seit: 26.08.2006 Beiträge: 7.349
      Original von SmartDevil
      Original von Egozocker
      Das Problem ist, egal was vertraglich vereinbart ist, dass du eine Familie mit (kleinen?) Kindern so einfach nicht aus dem Haus bekommst. Selbst wenn du ein irgendwie gestaltetes Vertragsverhältnis wirksam kündigst, kann es passieren, dass die Familie sofort in ihre (dann ehemalige) Wohnung zwangseingewiesen wird.

      Ich würde die Kaufpreiszahlung erst leisten, wenn die Wohnung frei ist. Die eventuell anfallenden Bereitstellungszinsen für den Kredit muss der Verkäufer dann als Schadenersatz zahlen. Das sollte man vertraglich vereinbaren.
      Das ist ziemlicher Schwachsinn! :facepalm:

      Wieso schaffen es die Leute, die von der Materie so rein gar keine Ahnung haben, es nicht, sich einfach aus dem Thread raus zu halten???
      Zur Problematik der Wohnungseinweisung von Räumungsschuldnern in ihre bisherige Wohnung zur
      Vermeidung von Obdachlosigkeit und zur Verpflichtung der Kommunen, den Räumungsgläubiger für seine
      Inanspruchnahme zu entschädigen: OLG Schleswig ( 11 U 154/04 ), SchlHA 2006, 358; OVG Lüneburg ( 11
      ME 316/09 ), NZM 2011, 371; VG Köln (20 L 745/08 ), BeckRS 2010, 54413; Drasdo, NJW- Spezial, 2012,
      609; Wettling, KommJur 2005, 414. Sehr kritisch zur gängigen Praxis der kommunalen Ordnungsbehörden:
      Ruder, NVwZ 2012, 1283; Schink, NJW 1988, 1689.

      Edit: Deinem versteckten Text stimme ich grundsätzlich zu. Scheint aber auch für dich zu gelten. Am liebsten sind mir die Helden, die ohne Begründung facepalmen, obwohl ihre Sachkunde doch eher oberflächlich ist.
    • Beitrag gelöscht

    • trekula
      trekula
      Bronze
      Dabei seit: 10.08.2007 Beiträge: 1.967
      Warum so aggro?

      @OP Von Miete würde ich genauso absehen, wie von einer "Abnutzungsgebühr". Wenn schon einigt euch im Vorfeld auf eine Summe x für die Zeit ab Kauf bis Auszug und mindert den Kaufpreis um diesen Betrag. Besser wäre imo allerdings die Kaufpreisfälligkeit würde mit dem Auszug/der Wohnungsübergabe verbunden werden. Da aber die bereits erwähnten Punkte (Bereitstellungszinsen, Zinsgarantie...) beachten. Es gibt auch die Möglichkeit im Kaufvertrag einen vollstreckbaren Räumungstitel aufzunehmen. Dann sparst Du Zeit und Kosten, falls er Probleme machen sollte. Die Problematik kannst Du übrigens ohne Aufpreis mit Deinem Notar besprechen, er kann dann eine entsprechende Formulierung mit in den Kaufvertrag aufnehmen.
    • SmartDevil
      SmartDevil
      Bronze
      Dabei seit: 26.01.2007 Beiträge: 10.411
      Original von trekula
      Warum so aggro?

      @OP Von Miete würde ich genauso absehen, wie von einer "Abnutzungsgebühr". Wenn schon einigt euch im Vorfeld auf eine Summe x für die Zeit ab Kauf bis Auszug und mindert den Kaufpreis um diesen Betrag. Besser wäre imo allerdings die Kaufpreisfälligkeit würde mit dem Auszug/der Wohnungsübergabe verbunden werden. Da aber die bereits erwähnten Punkte (Bereitstellungszinsen, Zinsgarantie...) beachten. Es gibt auch die Möglichkeit im Kaufvertrag einen vollstreckbaren Räumungstitel aufzunehmen. Dann sparst Du Zeit und Kosten, falls er Probleme machen sollte. Die Problematik kannst Du übrigens ohne Aufpreis mit Deinem Notar besprechen, er kann dann eine entsprechende Formulierung mit in den Kaufvertrag aufnehmen.
      Die von dir beschriebene Summe x ist GLEICHZUSETZEN mit einer Abnutzungsgebühr und somit das gleiche, Schnarchnase! ;)
      Der vorab Abzug vom Kaufpreis spart übrigens KEINE Kosten oder Gebühren (Notar, Grunderwerb usw.). Von daher ist es egal wann abgezogen bzw. wie gezahlt wird.

      Der Räumungstitel ist übrigens standard in solchen Fällen, weshalb auch die Aussage inkl. Gerichtsurteil von Egozocker Blödsinn ist!!!

      Edit: Egozocker, dein Urteil bezieht sich ebenso wie deine Aussagen auf Mietverträge. IN DEM FALL HÄTTEST DU RECHT!
      Wir haben hier nur nicht den Fall eines vorliegenden Mietvertrages, sondern einen Hausverkauf, deshalb ist deine Aussage ebenso falsch wie der Hinweis auf das Urteil!
    • trekula
      trekula
      Bronze
      Dabei seit: 10.08.2007 Beiträge: 1.967
      Original von SmartDevil
      Die von dir beschriebene Summe x ist GLEICHZUSETZEN mit einer Abnutzungsgebühr und somit das gleiche, Schnarchnase! ;)
      Der vorab Abzug vom Kaufpreis spart übrigens KEINE Kosten oder Gebühren (Notar, Grunderwerb usw.). Von daher ist es egal wann abgezogen bzw. wie gezahlt wird.
      Nein, da liegst Du falsch. Weder ist eine geminderte Verkaufssumme das gleiche wie eine Verkaufssumme mit einer vereinbarten Abnutzungsgebühr, noch zahlt man das selbe an Gebühren für Notar, etc.
      Wenn der Verkäufer für die Wohnung 100k verlangt, ich mich mit ihm auf einen VK von 98k (100k-2Monate Nutzung) einige, muss ich statt 6k nur 5880 Euro Grunderwerbsteuer zahlen. Einige ich mich mit ihm auf die 100k und halte im Vertrag lediglich die Abnutzungsgebühr für eine bestimmte Zeit fest, spare ich nix. Verlange ich Miete für die Zeit muss ich das sogar mit versteuern.
    • SmartDevil
      SmartDevil
      Bronze
      Dabei seit: 26.01.2007 Beiträge: 10.411
      Original von trekula
      Original von SmartDevil
      Die von dir beschriebene Summe x ist GLEICHZUSETZEN mit einer Abnutzungsgebühr und somit das gleiche, Schnarchnase! ;)
      Der vorab Abzug vom Kaufpreis spart übrigens KEINE Kosten oder Gebühren (Notar, Grunderwerb usw.). Von daher ist es egal wann abgezogen bzw. wie gezahlt wird.
      Nein, da liegst Du falsch. Weder ist eine geminderte Verkaufssumme das gleiche wie eine Verkaufssumme mit einer vereinbarten Abnutzungsgebühr, noch zahlt man das selbe an Gebühren für Notar, etc.
      Wenn der Verkäufer für die Wohnung 100k verlangt, ich mich mit ihm auf einen VK von 98k (100k-2Monate Nutzung) einige, muss ich statt 6k nur 5880 Euro Grunderwerbsteuer zahlen. Einige ich mich mit ihm auf die 100k und halte im Vertrag lediglich die Abnutzungsgebühr für eine bestimmte Zeit fest, spare ich nix. Verlange ich Miete für die Zeit muss ich das sogar mit versteuern.
      Das ist theoretisch richtig, wird aber in der Praxis so keine/selten Anwendung finden, da der Notar ganz sicher eine Abnutzungsgebühr/Kaupreisminderungssumme in den Vertrag aufnehmen wird, da sonst die Gefahr einer Prüfung durch das FA besteht.
      Das wirst du nämlich dem FA kaum erklären können, dass du den Verkäufer da kostenlos wohnen lässt.

      Es muss nicht zu dieser Überprüfung durch das FA kommen, aber es ist die Aufgabe des Notars auf diese Möglichkeit/Gefahr hinzuweisen und dann einigen sich Verkäufer und Käufer in der Regel eben doch darauf den Betrag mit in den Notarvertrag aufzunehmen!!!

      Bei meinen 31 Kaufverträgen im Jahr 2013 (habe tatsächlich gerade nachgeschaut) hatte ich genau 7 Mal den hier von OP beschriebenen Fall dass der Verkäufer noch eine Zeit im Objekt gewohnt hat. Kommt also gar nicht so selten vor und man könnte mir glatt eine gewisse Erfahrung unterstellen.
    • trekula
      trekula
      Bronze
      Dabei seit: 10.08.2007 Beiträge: 1.967
      Original von SmartDevil
      Das ist theoretisch richtig, wird aber in der Praxis so keine/selten Anwendung finden
      Ich habe es bisher immer so gemacht. Mir hat das damals übrigens der Notar empfohlen. Inwiefern sollte man denn Probleme mit dem FA bekommen? Eventuell habe ich bisher einfach Glück gehabt und Du hast ein paar Beispiele wo das FA jemanden deswegen auf die Füße getreten ist? :challenge:
      Ich gehe von aus, dass Du als Makler tätig warst und deswegen wohl auch kein gesteigertes Interesse an dieser Variante hattest. :f_biggrin:
    • SmartDevil
      SmartDevil
      Bronze
      Dabei seit: 26.01.2007 Beiträge: 10.411
      Original von trekula
      Original von SmartDevil
      Das ist theoretisch richtig, wird aber in der Praxis so keine/selten Anwendung finden
      Ich habe es bisher immer so gemacht. Mir hat das damals übrigens der Notar empfohlen. Inwiefern sollte man denn Probleme mit dem FA bekommen? Eventuell habe ich bisher einfach Glück gehabt und Du hast ein paar Beispiele wo das FA jemanden deswegen auf die Füße getreten ist? :challenge:
      Ich gehe von aus, dass Du als Makler tätig warst und deswegen wohl auch kein gesteigertes Interesse an dieser Variante hattest. :f_biggrin:
      warum das probleme mit dem FA geben sollte? weil das STEUERHINTERZIEHUNG ist!!!

      das mag bei deinem 98 statt 100k beispiel auch möglich sein und kaum beachtung finden, weil 2k auch easy verhandelt werden können.
      geht es um eine immobilie, die 500k kostet und bei der dann "nur" 470k im vertrag stehen, dann wird das FA da recht sicher mal genauer drauf schauen.
      da ich in münchen tätig war sind solche summen da nicht ungewöhnlich.
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