Mieterwechsel - Neuer Vertrag?

    • starclub87
      starclub87
      Bronze
      Dabei seit: 26.06.2009 Beiträge: 2.553
      Mal angenommen, jemand hat einen Mietvertrag für einen Zwei-Personen-Haushalt. Man wohnt zu zweit, im Mietvertrag steht jedoch nichts von "Wohngemeinschaft", sondern nur dass den Mietern "folgende Wohnräume ausschließlich zu Wohnzwecken" vermietet werden...

      Nun nehmen wir an, im Laufe der Zeit haben einzelne Mieter immer gewechselt, ganz unproblematisch per Nachtrag im Mietvertrag in der Form, sagen wir mal einfach in etwa so: "Mit sofortiger Wirkung tritt A aus dem bestehenden Mietverhältnis aus, B tritt diesbezüglich als neuer Vertragspartner in das bestehende MV ein. B und C [C wohnt, so nehmen wir an, schon vorher hier]. B und C sind somit ab sofort gemeinsame Vertragspartner, alle übrigen Bestimmungen des Hauptmietvertrages bleiben unverändert gültig".

      Nun nehmen wir an, C zieht aus, B bleibt wohnen und sucht sich einen neuen WG-Partner (wie gesagt: wir nehmen an, dass "WG" nicht im Mietvertrag auftaucht, obwohl es so bisher gehandhabt wurde eigentlich) - nun gäbe es mal angenommen, einen Interessenten, nennen wir ihn D, welcher alle Unterlagen einreicht, Elternbürgschaft usw... Doch die Hausverwaltung will keinen Nachtrag mehr annehmen, sondern möchte dass B kündigt und bietet, mal angenommen, für B und D einen neuen Mietvertrag an, welcher mit einer saftigen Erhöhung einhergeht. (Nehmen wir mal an von 8,22€/m² warm auf 8,00€/m² kalt... wir nehmen an, der Mietspiegel für das Viertel sei für Wohnungen dieser Art bei ca 7,80€/m²) - Meine Frage in diesem fiktiven Fall:

      Darf die Hausverwaltung das? Und: nehmen wir an, B und D sind in einer Beziehung, dürfte D bei B einziehen?

      edit: Wir nehmen an, C hat gekündigt, sodass D einziehen kann - Jedoch nehmen wir an, sei laut Hausverwaltung eine Teilkündigung nicht möglich. Vertragspartner daher weiterhin B und C laut Hausverwaltung.

      Besten Dank für die Hilfe!
  • 35 Antworten
    • extrapartner
      extrapartner
      Silber
      Dabei seit: 26.09.2007 Beiträge: 5.740
      Lass halt D raus und B führt den Mietvertrag allein weiter. Alles weitere macht nur Stress. Und du kannst D dann auch schnell wieder loswerden :coolface:
    • starclub87
      starclub87
      Bronze
      Dabei seit: 26.06.2009 Beiträge: 2.553
      Teilkündigungen seien nicht möglich, also C kann nicht alleine kündigen; so die Hausverwaltung.
    • extrapartner
      extrapartner
      Silber
      Dabei seit: 26.09.2007 Beiträge: 5.740
      Dann siehts schlecht für dich aus, wenn der Mietvertrag keine diesbezügliche Regelung enthält.
    • Pokersaft
      Pokersaft
      Moderator
      Moderator
      Dabei seit: 02.03.2006 Beiträge: 25.313
      Wann war denn die letzte Mieterhöhung?
    • cHaiNSawMasSacRe
      cHaiNSawMasSacRe
      Bronze
      Dabei seit: 05.11.2011 Beiträge: 4.899
      1. ja, hausverwaltung darf gern fordern, dass b und c gemeinsam (!) kündigen sollen. ihr müsst (solltet!) es aber nicht tun :D
      2. natürlich darfst du deine freundin einfach in der wohnung leben lassen, ohne dass du dafür irgendeine genehmigung der hv brauchst.

      einfachste lösung deines problems:
      der hv freundlich aber bestimmt klar machen, dass du (ich nehme an du bist b) mit deiner freundin zusammen leben willst, und sie daher dem antrag auf umschreibung zustimmen sollen (neue mieter: du und deine freundin) - zu gleicher miete selbstverständlich.
      wenn sie dem nicht zustimmen, beantragst du die untervermietung der wohnung (freundin statt wg partner).
      falls sie dem nicht zustimmen, kannste sie verklagen. easy win. das urteil holt dir jeder mietrechtsanwalt in ner halben stunde (gesetz dem fall sie ist ne ordentliche mieterin und solvent).
    • extrapartner
      extrapartner
      Silber
      Dabei seit: 26.09.2007 Beiträge: 5.740
      Dann hat er immer noch das Problem mit C im Mietvertrag.
    • HerrTW
      HerrTW
      Bronze
      Dabei seit: 13.08.2015 Beiträge: 62
      Beste line ist wahrscheinlich einem Mieterverein beizutreten, und sich rechtlich beraten zu lassen. Kommt oftmals auch auf die Formulierungen im Mietvertrag an. Grundsätzlich besteht kein Anspruch, die Vertragspartner auszutauschen.
      Problematisch ist i. d. R. das alle Mieter das Recht haben eine Kündigung auszusprechen und alle Mieter haftbar sind, weshalb es kritisch wird, sobald jemand der im Mietvertrag genannt ist, nicht mehr Mieter ist.

      Edit: Das im Spoiler ist falsch! s. Link Text...
    • cHaiNSawMasSacRe
      cHaiNSawMasSacRe
      Bronze
      Dabei seit: 05.11.2011 Beiträge: 4.899
      Original von extrapartner
      Dann hat er immer noch das Problem mit C im Mietvertrag.
      richtig. ohne c geht es nicht. wenn c nicht mitspielt und einfachnurausdemvertrag will, dann hat op keine chance und muss sämtliche kröten der hv schlucken.
    • Pokersaft
      Pokersaft
      Moderator
      Moderator
      Dabei seit: 02.03.2006 Beiträge: 25.313
      Hier noch der entscheidende §
      Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
      § 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
      (1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
      (2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
      (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


      C hat allerdings gute Gründe (Ihr seid Gesamtschuldner für den Vermieter) aus dem Vertrag zu wollen. Kommt nun darauf an, wie eure Vertrauensbasis ist.
    • Pornator
      Pornator
      Bronze
      Dabei seit: 26.10.2007 Beiträge: 393
      lol. alter, was hier los?

      viele annahmen und viel fiktives. ABER grundsätzlich ist es so, dass sobald mehr als eine Person als Mieter eingetragen werden, dann kann der Mietvertrag nur gemeinschaftlich von allen Mietern wirksam gekündigt werden. Teilkündigungen sind nicht zulässig. Findet also ein Mietertausch zwischen den Hauptmietern statt, dann bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Er muss jedoch keinem Mieterwechsel zustimmen, denn in Deutschland darf man sich seine Vertragspartner aussuchen. Sobald also ein Nachtrag mit den Mieterwechsel vereinbart wird (hier muss den Nachtrag jeder unterschreiben, Vermieter, ausziehender Mieter, einziehender Mieter, bleibender Mieter), gilt der Nachtrag und die dortigen Mieter sind Hauptmieter. Nur weil der Vermieter einmal einem Wechsel zugestimmt hat, muss er das zukünftig nicht machen. Möchte der Vermieter jedoch mit den neuen Mieter + alten Mieter einen neuen MV vereinbaren, kann er auch eine neue Miete verlangen, da neues Mietverhältnis. Klar, kann der alte Mieter einfach so ausziehen, ohne Kündigung, dann kann der Vermieter auch nichts machen. jedoch ist der ausziehende Mieter dann immer noch an das MIetverhältnis gebunden und er haftet noch immer aus diesem Vertragsverhältnis. Ist für den ausziehenden Mieter nicht so schön. Untervermietung kann der VM grundsätzlich nicht verbieten, es bedarf jedoch der Zustimmung. Solange keine Überbelegung statt findet, sprich regelmäßig nichts dagegen.

      cliffs:
      - nicht nur Mieter haben Rechte, auch Vermieter
      - Mietvertrag kann nur von allen Mietern gekündigt werden, keine Teilkündigung
      - Vermieter muss keinem Mieterwechsel zustimmen
      - bei Abschluss eines NEUEN Mietvertrages, kann VM mehr Miete verlangen
      - entweder mehr Miete bezahlen (vllt kann man noch einwenig runterhandeln - gute Mieter, immer alles bezahlt, Mieterwechsel würde verwaltungsaufwand bedeuten usw.) oder neue Wohnung suchen

      EDIT: also was halt wirklich nur möglich wäre, wenn ihr die alte MIete behalten wollt, dass der ausziehende Mieter nicht kündigt und somit im MV bleibt und somit auch weiter gesamtschuldnerisch haftet. D.h. bei offenen Forderungen kann sich der Vermieter an den ausgezogenen MIeter wenden, auch wenn er dort nicht mehr wohnt. Der verbleibende Mieter macht mit seiner einziehenden Freundin einen Untermietvertrag. Der Vermieter muss diesem Vertrag regelmäßig zustimmen, da ja genügend PLatz ist. Aber wie gesagt, ich als ausziehender Mieter würde nicht weiterhin im MIetverhältnis bleiben wollen.
    • Pornator
      Pornator
      Bronze
      Dabei seit: 26.10.2007 Beiträge: 393
      Original von HerrTW
      Problematisch ist i. d. R. das alle Mieter das Recht haben eine Kündigung auszusprechen und alle Mieter haftbar sind, weshalb es kritisch wird, sobald jemand der im Mietvertrag genannt ist, nicht mehr Mieter ist.
      Nein, wenn mehrere Personen Hauptmieter sind, dann können sie auch nur gemeinschaftlich handeln. Bspw. kann es ja nicht sein, wenn man eine 3 Mann WG hat und einer von den dreien kündigt, dass dann die anderen beiden sich auch eine neue Bleibe suchen müssen. Vom Rechtsempfinden kann das nicht richtig sein und ist es ja auch nciht.
    • starclub87
      starclub87
      Bronze
      Dabei seit: 26.06.2009 Beiträge: 2.553
      Ok, das klingt handfest @ Pornator.

      Wie verhält es sich, wenn hier nur Studenten wohnen? Person C zieht aus, weiil sie ihren Masterabschluss in einer anderen Stadt macht. Ich habe im Internet (lol) gelesen, dass es bei Studenten WGs (auch wenn WG nicht im Mietvertrag steht (!) ) durchaus Ausnahmen gibt, die der Vermieter einkalkulieren muss (Eben z.b. Studienortwechsel).
    • cHaiNSawMasSacRe
      cHaiNSawMasSacRe
      Bronze
      Dabei seit: 05.11.2011 Beiträge: 4.899
      Original von starclub87
      Ok, das klingt handfest @ Pornator.

      Wie verhält es sich, wenn hier nur Studenten wohnen? Person C zieht aus, weiil sie ihren Masterabschluss in einer anderen Stadt macht. Ich habe im Internet (lol) gelesen, dass es bei Studenten WGs (auch wenn WG nicht im Mietvertrag steht (!) ) durchaus Ausnahmen gibt, die der Vermieter einkalkulieren muss (Eben z.b. Studienortwechsel).
      wäre mir neu, dass WGs einfach anders behandelt werden würden als sonstige mietverhältnisse. sieht jedenfalls das BGB nicht vor. wenn sowas passiert ist vor gericht, dann sind das einzelfallentscheidungen.

      du musst halt C überzeugen, dass er nicht offiziell ausm vertrag soll ;)
    • extrapartner
      extrapartner
      Silber
      Dabei seit: 26.09.2007 Beiträge: 5.740
      Ob da Studenten wohnen ist völlig wurscht, so lange die Kündigungsmodalitäten nicht explizit im MV festgehalten sind. Die meisten Vermieter verhalten sich eben kulant, wenn die verbleibenden oder der ausziehende Mieter einen Nachmieter präsentieren bzw. die verbleibenden Mieter ihr gesamtschuldnerische Haftung erklären.
    • sarc
      sarc
      Moderator
      Moderator
      Dabei seit: 06.06.2008 Beiträge: 12.244
      Wie lange wollt ihr denn noch in der Wohnung bleiben? Wie hoch sind eure Nebenkosten (aka, wie kräftig ist diese Mieterhöhung effektiv wirklich)?
    • starclub87
      starclub87
      Bronze
      Dabei seit: 26.06.2009 Beiträge: 2.553
      Original von sarc
      Wie lange wollt ihr denn noch in der Wohnung bleiben? Wie hoch sind eure Nebenkosten (aka, wie kräftig ist diese Mieterhöhung effektiv wirklich)?
      Ich mach gerade Master und hab keinen nerven kurz vorm Abschluss nochmal umzuziehen.
      Mieterhöhung gesamt knapp 120 Euro inkl. NK.
    • sarc
      sarc
      Moderator
      Moderator
      Dabei seit: 06.06.2008 Beiträge: 12.244
      Verständlich. Wirst du voraussichtlich nach dem Master umziehen, oder bleibst du in der Stadt? Wenn sich das eh nur noch um ein paar Monate handelt, könnte C sich ja möglicherweise auf den Kram einlassen. 120€ ist da schon ne Hausnummer (wobei man auch sagen könnte, wenn sich das eh nur um ein paar Monate handelt kann man damit auch leben, ist günster als umziehen). Ist halt die Frage, was dann den Stress minimiert.

      Oder wolltet ihr in der Wohnung dann länger bleiben?


      BTW: Die Wohnung ist entweder riesig oder war dann tatsächlich weit unter dem aktuellen Mietspiegel vermietet. Kann da dann durchaus nachvollziehen, dass der Vermieter darauf auf Dauer keinen Bock hat. ;)
    • Pornator
      Pornator
      Bronze
      Dabei seit: 26.10.2007 Beiträge: 393
      bezüglich Studenten und Besonderheiten bei Mietverträgen habe ich nur mal was gelesen, dass dort ein vereinbarter Kündigungsausschluss nicht zwingend wirkt. Denn mit dem Kündigungsausschluss von bis zu 4 Jahren wird dem Studenten die Möglichkeit genommen sich evtl. neu umzuorientieren (Falls Studium nicht gefällt) oder sonst wie "kurzfristig" umzuziehen. Aber das trifft hier nicht zu und ist somit irrelevant. Ein anderer Sachverhalt ist mir jetzt nicht bekannt.
    • Rubnik
      Rubnik
      Bronze
      Dabei seit: 12.02.2006 Beiträge: 10.325
      Selbst wenn die Wohnung riesig ist, ist eine Erhöhung von 8,22€ warm auf 8,-€ kalt schon heftig imo. Wäre halt gut zu wissen, wie hoch die Kaltmiete vorher war.
      Es gab doch relativ aktuell erst eine Änderung, was die Mieterhöhungen bei Neuvermietung betrifft. Sind da jetzt nicht 20% das Maximum? Oder darfs auch mehr sein, wenns der Mietspiegel hergibt?
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