Immobilie kaufen

    • HusGansen1on1
      HusGansen1on1
      Bronze
      Dabei seit: 13.12.2009 Beiträge: 388
      Hallo zusammen,
      ich spiele mit dem Gedanken mir als Altersvorsorge eine kleine Wohnung zu kaufen und diese zu vermieten. Preislich zwischen 80-110k€. Bisher habe ich mit solchen Investments noch keine Erfahrung. Da ich schon ein paar Jahre arbeite und recht sparsam bin habe ich schon Rücklagen gebildet. Nun soll der nächste Schritt folgen.
      Habt ihr Ratschläge für mich?
      Links, Bücher oder Erfahrungswerte wären super. Nicht erwünscht sind trolls. Hoffe ihr könnt mir helfen :)
  • 31 Antworten
    • mnl1337
      mnl1337
      Coach
      Coach
      Dabei seit: 13.01.2008 Beiträge: 15.866
      Warum genau Immobilie und keine anderen Anlagen? Ich bin kein Freund davon. Es ist zu unflexibel und dein Risiko zu groß wenn du nur genau eine Immobilie an einem Standort hast. Imo muss man sich schon gut auskennen um überhaupt erstmal eine günstige Immobilie mit evtl. Wertsteigerungspotential zu finden. Dann hat man noch kontinulierlich Arbei damit. Etwas geht kaput oder man braucht neue Mieter. Das wäre für mich nur lästig. Material zum Thema hab ich aber leider nicht.
    • wunderk1nd
      wunderk1nd
      Bronze
      Dabei seit: 14.02.2015 Beiträge: 427
      immobilien sind einer der sichersten wertanlagen die es gibt...für mietausfall etc gibt es versicherungen...hausverwaltung kümmerst sich um alles andere...bei ner immobilie ist nicht die wertsteigerung interessant sondern die mieteinnahmen...wenn man es richtig macht hat man sein kapital nach 10 jahren verdoppelt...
    • FiftyBlume
      FiftyBlume
      Bronze
      Dabei seit: 06.06.2010 Beiträge: 8.707
      Original von wunderk1nd
      immobilien sind einer der sichersten wertanlagen die es gibt...für mietausfall etc gibt es versicherungen...hausverwaltung kümmerst sich um alles andere...bei ner immobilie ist nicht die wertsteigerung interessant sondern die mieteinnahmen...wenn man es richtig macht hat man sein kapital nach 10 jahren verdoppelt...
      Langfristig ähnlich wie Aktien im mittleren 1-stelligen Prozentbereich. Nach 10 Jahren ohne Arbeit das Kapital verdoppeln ist eher nicht drin. Sollte auch jedem klar sein, v.a. wenn man noch diverse Versicherungen und Kosten hat, die sich nicht umlegen lassen.
    • lolyourmama
      lolyourmama
      Bronze
      Dabei seit: 11.07.2009 Beiträge: 4.460
      würde dir dieses Buch empfehlen:

      Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen
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    • Anglermeister
      Anglermeister
      Bronze
      Dabei seit: 15.03.2008 Beiträge: 91
      Bist du jemand der gerne verreist und oder einen Lieblingsort hat? Dann würde ich mir an deiner stelle eine Ferienwohnung/Apartment anschaffen. So eine Immobilie wirft grade in der Hauptsaison jede menge ab. Und du kannst die selber nutzten zum Ferien machen oder als zweit Wohnsitz später. Das machen z.B. viele Senioren so, dass sie in der Sommer Saison vermieten und hier in Deutschland sind, und ansonsten dort überwintern.
    • HusGansen1on1
      HusGansen1on1
      Bronze
      Dabei seit: 13.12.2009 Beiträge: 388
      Danke schon mal für die hilfreichen Comments 👍 Ich antworte im Verlauf der nächsten Woche :)
    • Egozocker
      Egozocker
      Bronze
      Dabei seit: 26.08.2006 Beiträge: 7.460
      Original von FiftyBlume
      Original von wunderk1nd
      immobilien sind einer der sichersten wertanlagen die es gibt...für mietausfall etc gibt es versicherungen...hausverwaltung kümmerst sich um alles andere...bei ner immobilie ist nicht die wertsteigerung interessant sondern die mieteinnahmen...wenn man es richtig macht hat man sein kapital nach 10 jahren verdoppelt...
      Langfristig ähnlich wie Aktien im mittleren 1-stelligen Prozentbereich. Nach 10 Jahren ohne Arbeit das Kapital verdoppeln ist eher nicht drin. Sollte auch jedem klar sein, v.a. wenn man noch diverse Versicherungen und Kosten hat, die sich nicht umlegen lassen.

      Riskante Kapitalanlagen sollten zumindest auf längere Sicht höhere Renditen bringen als sichere Anlagen. Das ist in einem beeindruckenden Maße auch so gewesen in der Vergangenheit. Nach den Berechnungen von Schularick & Co. haben im langfristigen Durchschnitt für die 16 betrachteten Länder seit rund 150 Jahren Aktien eine reale Rendite von 7 und Wohnimmobilien eine Rendite von knapp 8 Prozent gebracht. Damit befinden sie sich in etwa auf einem Niveau.
      FAZ

      Bereits eine jährliche Nettorendite von knapp unter 7,2% führt zu einer Verdoppelung des Kapitals nach 10 Jahren.
    • wahnfried
      wahnfried
      Gold
      Dabei seit: 29.08.2007 Beiträge: 803
      Original von wunderk1nd
      immobilien sind einer der sichersten wertanlagen die es gibt...für mietausfall etc gibt es versicherungen...hausverwaltung kümmerst sich um alles andere...bei ner immobilie ist nicht die wertsteigerung interessant sondern die mieteinnahmen...wenn man es richtig macht hat man sein kapital nach 10 jahren verdoppelt...
      Verdopplungsstrategie sozusagen.....

      Ich habe jetzt gerade 20k für neues Bad, neue Leitungen und neue Etagenheizung in eine Wohnung stecken müssen, die ich vor 25 Jahren mal für ca. 65k ersteigert hatte. Ist dann erstmal für Jahre Essig mit "Rendite". Ich hatte auch mal Mieter, die ich rausklagen musste weil sie nicht gezahlt hatten. Kommt sowas zusammen (keine Einnahmen, Kosten wegen Instandhaltung) kann das eng werden, wenn man nur eine Wohnung hat.

      Der Gewinn liegt - wie im Handel auch - im Einkauf. Wenn die Lage stimmt, kann man bei Schnäppchen ruhig mal zuschlagen. Man sollte aber selbst nicht zu weit weg wohnen, damit man sich auch selbst bei Vermietungen / Problemen drum kümmern kann.
    • m0ral
      m0ral
      Bronze
      Dabei seit: 27.06.2008 Beiträge: 719
      Bei den heutigen Immobilienpreisen lohnt sich ne ETW nur noch zur Selbstnutzung. Den Stress mit dem Vermieten willst du dir nicht antun.
    • wunderk1nd
      wunderk1nd
      Bronze
      Dabei seit: 14.02.2015 Beiträge: 427
      was für nen stress? darum kümmert sich die hausverwaltung....
    • m0ral
      m0ral
      Bronze
      Dabei seit: 27.06.2008 Beiträge: 719
      Wie kommst du drauf, dass die Hausverwaltung sich um deine Mieter kümmert ?
      Lass einen Mieter mal nicht zahlen, dann weißte was es in Deutschland heißt Recht zu haben und Recht zu bekommen..

      Unser letzter Verwalter hat sich übrigens mit 50 k Rücklagen aus dem Staub gemacht. Akten vernichtet, Geld auf die Konten seiner Frau oder seiner Kinder geschoben und das war es. Rechtlich nix zu holen. Sich auf die Veraltung zu verlassen kann manchmal böse nach hinten losgehen.
    • wunderk1nd
      wunderk1nd
      Bronze
      Dabei seit: 14.02.2015 Beiträge: 427
      gegen leerstand kann man sich versichern....hab bisher 0 probleme gehabt....
    • pg89
      pg89
      Bronze
      Dabei seit: 05.04.2008 Beiträge: 6.104
      Wie kann man denn selber eine Eigentumswohnung haben und trotzdem noch so naiv sein? Es gibt ein haufen szenarien, was so alles schief gehen kann. Ich will die Anlage an sich nicht als schlecht bezeichnen, aber es ist eben nicht mit dem kauf getan und dann macht die hausverwaltung den rest...
      Und eine versicherung gegen leerstand muss doch so hart -EV sein.
    • wunderk1nd
      wunderk1nd
      Bronze
      Dabei seit: 14.02.2015 Beiträge: 427
      wenn du mich meinst...ich hab 6 und 2 reihenhäuser....und ich hab auser paar kleinigkeiten noch nie probleme gehabt....und der aufwand den ich zur unterhaltung betreibe bedarf vielleicht 20-30h/monat
    • DrStrothmann
      DrStrothmann
      Moderator
      Moderator
      Dabei seit: 29.12.2007 Beiträge: 8.271
      Original von pg89
      Wie kann man denn selber eine Eigentumswohnung haben und trotzdem noch so naiv sein? Es gibt ein haufen szenarien, was so alles schief gehen kann. Ich will die Anlage an sich nicht als schlecht bezeichnen, aber es ist eben nicht mit dem kauf getan und dann macht die hausverwaltung den rest...
      Und eine versicherung gegen leerstand muss doch so hart -EV sein.
      Bei Millionen von Wohnungen / Häusern die vermietet werden gibt es natürlich negative Aspekte. So sind Menschen nun mal. Ja, es gibt Mietpreller, Verwüstungen etc. Ich selbst habe seit mehr als 15 Jahren diverse Immobilien und noch keine dieser sicher vorkommenden Ausnahmeerscheinungen gehabt. Dank der Medien denken alle "oh oh Gott, ich gehe mit einer Immobilie pleite". Ja das geht man: eigen genutzte Immobilie ist für viele Menschen = wirtschaftlicher Totalbankrott. Aber auch hier gilt: nicht für alle.
      Ich selbst arbeite mit einer Hausverwaltung, die alle nervigen Anrufe die kleine Reparaturen, Problemchen mit Nachbarn etc regelt. Dafür zahle ich etwas Geld, aber in Summe rechnet es sich bisher extrem gut. Aus dem Cash flow haben wir in der ImmobilienGmbH (ja ich habe es anders als viele andere Menschen geregelt) ein Polster aufgebaut, das wir 10-20% Leerstand für 12 Monate verdauen könnten. Das Geld ist aber nicht tot, sondern wird auch mal investiert um neue Immos zu kaufen. Dann gehen wir etwas mehr Risiko ein, haben dann nur Geld für 2-3 Monate 10% Leerstand. Unsere Leerstandsquote liegt pro Jahr bei gerade mal 2,3% im Schnitt der letzten Jahre. Bis 5% ist aus unserer Sicht ein Wert, den es immer mal geben kann. Alles über 10% ist zu viel für ein Immobiliengeschäft. Es sei denn man lebt vom Kauf, Renovierung / Sanierung, Weiterverkauf. Manche leben auch rein von der Wertsteigerung.
      Gibt halt verschiedene Ansätze...
    • jotha
      jotha
      Bronze
      Dabei seit: 20.04.2006 Beiträge: 3.564
      Bei Immobilien gibt es x-Ansätze:

      Eigennutzung / Vermietung / Verpachtung

      Art der Wohnung:
      Wohnimmobilien - Wohnung, Einfamilien- / Mehrfamilienhaus, ...
      Gewerbeimmobilien - Büro, Produktion, Hotel + Gaststätten, Ferienwohnung, Garagen, ...
      Steuer / Sonderabschreibung: Sanierungsobjekte

      Lage
      1a Lagen also Großstadtzentren und exclusive Stadtteile eher für Wertsteigerung
      (die Mieteinnahme deckt idR und zumindest am Anfang nicht die Kosten)
      ab einfachen Arbeitervierteln in dieser Hirarchie abwärts ist dann hohe Rendite

      Einzelinvestition
      offene und geschlossene Fonds (Einkaufszentren, ...)
      REITS

      Wer also z. B. nur für kleines Geld eine Depotbeimischung haben will, kann Vonovia und ähnlich kaufen. Da ist eben das Klumpenrisiko vermeidbar und es ist gleich als Wert im Depot beigemischt.

      war jetzt nur kurz und nicht vollständig
    • Beitrag gelöscht

    • JohnW4yne
      JohnW4yne
      Moderator
      Moderator
      Dabei seit: 12.07.2007 Beiträge: 766
      Ich habe mir vor 12 Jahren auch eine Whg gekauft, diese hat heute einen Wertzuwachs von 40-50% erreicht!
      Ob sich das allerdings in den nächsten 12 Jahren in der Höhe weiterentwickelt wage ich mal zu bezweifeln!
      Vermietet habe ich sie erst in 2015 und bekam dann auf den Einstandspreis eine Bruttomietrendiete von 6,1%.
      Macht bezogen auf die potentielle Wertsteigerung einen Brutto Gesamtertrag von 9,43%-10,26%...
      damit performe ich denke ich einige ETF`s oder Aktienanlagen aus!
      Dies ist aber nicht so einfach zu rechnen, denn wie einige vorher bereits schrieben, kann immer etwas passieren wie:
      Reparaturen, Mietnomaden usw.
      Aber das sind auch Grenzfälle denke ich und man hat als Vermieter auch einige andere Vorteile,
      man kann Leerstand steuerlich geltend machen und auch Zinszahlungen abschreiben
      (Daher würde ich auch unbedingt einen Teil immer Finanzieren!!
      Mit dem gesparten Eigenkapital kann man dann nämlich andere tolle Dinge machen :f_cool: )

      Wenn man das gesparte Eigenkapital dann z.B. an der Börse investiert, hat man auch nicht so ein immenses Klumpenrisiko,
      welches man hat wenn man 100k auf der Seite hat und alles ohne Finanzierung in eine Immobilie steckt!
      ;)
    • Egozocker
      Egozocker
      Bronze
      Dabei seit: 26.08.2006 Beiträge: 7.460
      Original von JohnW4yne
      Ich habe mir vor 12 Jahren auch eine Whg gekauft, diese hat heute einen Wertzuwachs von 40-50% erreicht!
      Ob sich das allerdings in den nächsten 12 Jahren in der Höhe weiterentwickelt wage ich mal zu bezweifeln!
      Vermietet habe ich sie erst in 2015 und bekam dann auf den Einstandspreis eine Bruttomietrendiete von 6,1%.
      Macht bezogen auf die potentielle Wertsteigerung einen Brutto Gesamtertrag von 9,43%-10,26%...
      damit performe ich denke ich einige ETF`s oder Aktienanlagen aus!
      Dies ist aber nicht so einfach zu rechnen, denn wie einige vorher bereits schrieben, kann immer etwas passieren wie:
      Reparaturen, Mietnomaden usw.
      Aber das sind auch Grenzfälle denke ich und man hat als Vermieter auch einige andere Vorteile,
      man kann Leerstand steuerlich geltend machen und auch Zinszahlungen abschreiben
      (Daher würde ich auch unbedingt einen Teil immer Finanzieren!!
      Mit dem gesparten Eigenkapital kann man dann nämlich andere tolle Dinge machen :f_cool: )

      Wenn man das gesparte Eigenkapital dann z.B. an der Börse investiert, hat man auch nicht so ein immenses Klumpenrisiko,
      welches man hat wenn man 100k auf der Seite hat und alles ohne Finanzierung in eine Immobilie steckt!
      ;)
      oder man geht bewusst ins Klumpenrisiko, leiht sich zu den 100k 400 weitere und kauft 5 ETW.
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