Wohnungskauf - 40k - Was beachten?

    • grt02031990
      grt02031990
      Bronze
      Dabei seit: 01.01.2009 Beiträge: 30
      Hallo,

      Zusammen mit meinem Dad würde ich mir gerne eine ETW im Bereich 40-50k zulegen (zum vermieten). Wir haben aktuell eine Wohnung mit folgenden Spezifikationen im Auge:

      - 2 ZKB (Aufteilung: Flur, kleiner Abstellraum, Bad, Wohnzimmer mit eigenem Kochbereich, Schlafzimmer)
      - 57 m2 Wohnfläche
      - Außenstellplatz inkl.
      - Gasetagenheizung (letztes Jahr erneuert)
      - 10-Familienhaus
      - 1.OG aus Sicht Straße, Erdgeschoss aus Sicht Hof (relativ steile Einfahrt) -> Wohnung ist also zur Hausrückseite gelegen
      - Lage: am Anfang einer Nebenstraße (eher ruhig) -> die Wohnlage würde ich persönlich als mittelmäßig bis gut bezeichnen
      - Zustand: außen: der Wohnkomplex wirkt auf mich von außen gepflegt. Auch die umherliegenden Häuser sehen ordentlich aus... innen: Man müsste bei einem Kauf nur die Fussböden neu legen.
      - Die Wohnung wurde wohl ausschließlich vermietet und nie selbst genutzt. Nettokaltmiete (nach Angabe des Eigentümers) 330€.
      - Baujahr: 1991
      - Kaufpreis: 40.000€

      Wir haben die Tage eine Besichtigung der Immobilie und würden gerne noch den ein oder anderen Ratschlag annehmen.

      - Was haltet ihr von der Immobilie als Anlageobjekt?
      - Wie kann ich mich auf den Besichtigungstermin vorbereiten?
      - Welche Dokumente/Unterlagen muss ich von dem Verkäufer/Makler unbedingt einfordern?
      - Sonst irgendwelche Tipps?


      Über jede hilfreiche Antwort würde ich mich freuen:)

      Danke schon mal.
  • 20 Antworten
    • Synovate
      Synovate
      Bronze
      Dabei seit: 09.12.2008 Beiträge: 1.556
      Kannst du was dazu sagen, wo die Wohnung liegt (also Bundesland, Größe des Ortes, Verkehrsanbindung)?

      40k hört sich erstmal sehr günstig an, sind umgerechnet ja auch nur 10 Jahre Nettokaltmiete.
    • Bierb4ron
      Bierb4ron
      Black
      Dabei seit: 05.04.2009 Beiträge: 22.761
      wie ist denn die nachfrage nach wohnraum dort? um welche stadt handelt es sich? ich vermute mal, es handelt sich um eine stadt, die nicht unter massivem wohnungsmangel leidet, keine universitätsstadt.

      wenn die genannte miete regelmäßig gezahlt wird, ist die rendite ohne zweifel attraktiv. es bleibt nur die frage, wie oft die wohnung leer steht und wie oft die miete nicht gezahlt wird, was in sozialen brennpunkten schon mal vorkommt.

      warum will der aktuelle eigentümer denn angeblich verkaufen?
    • Faultier911
      Faultier911
      Silber
      Dabei seit: 26.03.2011 Beiträge: 223
      10 Familienhaus hört sich nach WEG an, lass dir ein Protokoll der letzten und am besten auch vorletzten Eigentümer Versammlung zeigen, da kannst du sehen, ob in Zukunft grössere Reparaturen anstehen.

      Bei WEG gibt es "Hausgeld", frag wie hoch es monatlich ist, denn das solltest du in deiner Kalkulation berücksichtigen, weil du es nicht über NK auf den Mieter umlegen kannst.

      Wirf auch einen Blick auf das Hauskonto. Wie hoch sind die ggf. dort Vorhandenen Rücklagen?

      Frag wie lange die Wohnung schon leer steht, nicht das es etwas ist, was keiner mieten will.

      Frag ggf. andere Mieter was sie an Miete zahlen und ob es etwas zu Bemängeln gibt.

      Der Kaufpreis i.H.v. 10 Jahresmieten ist verdächtig preiswert, halt die Augen offen wo der Haken ist, denn NIEMAND verauft ohne Grund bei den niedrigen Zinsen eine Immobilie mit 10% Rendite.
    • grt02031990
      grt02031990
      Bronze
      Dabei seit: 01.01.2009 Beiträge: 30
      - Bundesland: Saarland
      - Größe Ortsteil: 4 km^2 mit 2000 Einwohnern.
      - Größe Gemeinde: 22 km^2 mit 14.000 Einwohnern.
      - Verkehrsanbindung: würde ich als gut bezeichnen -> Autobahn zur Landeshauptstadt in der Nähe (wenige km)
    • grt02031990
      grt02031990
      Bronze
      Dabei seit: 01.01.2009 Beiträge: 30
      Original von Faultier911
      10 Familienhaus hört sich nach WEG an, lass dir ein Protokoll der letzten und am besten auch vorletzten Eigentümer Versammlung zeigen, da kannst du sehen, ob in Zukunft grössere Reparaturen anstehen.

      Bei WEG gibt es "Hausgeld", frag wie hoch es monatlich ist, denn das solltest du in deiner Kalkulation berücksichtigen, weil du es nicht über NK auf den Mieter umlegen kannst.

      Wirf auch einen Blick auf das Hauskonto. Wie hoch sind die ggf. dort Vorhandenen Rücklagen?

      Frag wie lange die Wohnung schon leer steht, nicht das es etwas ist, was keiner mieten will.

      Frag ggf. andere Mieter was sie an Miete zahlen und ob es etwas zu Bemängeln gibt.
      Danke für die hilfreichen Tipps.

      Original von Faultier911
      Der Kaufpreis i.H.v. 10 Jahresmieten ist verdächtig preiswert, halt die Augen offen wo der Haken ist, denn NIEMAND verauft ohne Grund bei den niedrigen Zinsen eine Immobilie mit 10% Rendite.
      Habe ich mir auch gedacht, mal gespannt, was die Besichtigung zeigt...
    • grt02031990
      grt02031990
      Bronze
      Dabei seit: 01.01.2009 Beiträge: 30
      Original von Bierb4ron
      wie ist denn die nachfrage nach wohnraum dort? um welche stadt handelt es sich? ich vermute mal, es handelt sich um eine stadt, die nicht unter massivem wohnungsmangel leidet, keine universitätsstadt.

      wenn die genannte miete regelmäßig gezahlt wird, ist die rendite ohne zweifel attraktiv. es bleibt nur die frage, wie oft die wohnung leer steht und wie oft die miete nicht gezahlt wird, was in sozialen brennpunkten schon mal vorkommt.

      warum will der aktuelle eigentümer denn angeblich verkaufen?
      Ob dort Wohnungsmangel vorliegt oder nicht, kann ich bisher nicht beurteilen. Wie oft die Wohnung leer stand, versuche ich herauszufinden. Sozialer Brennpunkt liegt definitiv nicht vor. Warum der aktuelle Eigentümer verkauft, muss ich auch noch nachfragen.
    • kingkilla
      kingkilla
      Bronze
      Dabei seit: 20.05.2014 Beiträge: 804
      wo zum teufel bekommt man eine 57qm wohnung für 40k ? bei uns bekommste dafür nicht mal einen tiefgaragen stellplatz.

      bei dem preis würde ich mal nach einem hacken suchen, gibt es dort genug arbeit, industrie ect.
    • nikorw
      nikorw
      Bronze
      Dabei seit: 03.08.2006 Beiträge: 7.447
      Sind das Preise :f_drink:

      Hier zahlt man für einen Neubau mit 3 Zimmern fast ne halbe Mio :f_mad:
    • Bierb4ron
      Bierb4ron
      Black
      Dabei seit: 05.04.2009 Beiträge: 22.761
      Original von nikorw
      Sind das Preise :f_drink:

      Hier zahlt man für einen Neubau mit 3 Zimmern fast ne halbe Mio :f_mad:
      aber auch mehr als 330€ miete. die mieter kannste dir unter hundert "bewerbern" raussuchen.
    • Dogdo
      Dogdo
      Bronze
      Dabei seit: 19.06.2008 Beiträge: 6.803
      330€ bei 40k kaufpreis erscheint mir eher als unrealistisch.
      bei 10% rendite sollte man so eine Wohnung nicht verkaufen. Wäre da ziemlich vorsichtig. Bekanntermaßen ist an allem was sich zugut liest bzw. sich anhört irgendwo ein haken.
      Würde u.a. auch auf renovierungsstau achten. Wenn z.b. Fenster o.ä. fällig sind frisst sowas direkt mal 1-2 Jahresmieten.
    • krush22
      krush22
      Bronze
      Dabei seit: 19.12.2008 Beiträge: 1.996
      Der Haken ist das Saarland, ist halt fast vollständig ländlich. Die Infrastruktur nahe null und gefühlt ziemlich aussterbend, zumindest ziemlich viele Dörfer.
      Letztlich musst du es wissen, aber denk einfach nochmal gründlich drüber nach und schau dir sehr gut die Substanz an. Ist die Wohnung denn derzeit vermietet?
    • AyCaramba44
      AyCaramba44
      Black
      Dabei seit: 27.04.2010 Beiträge: 14.687
      Wäre die Wohnung ein Schnäppchen, dann wäre sie schon längst weg! Definitiv nichts überstürzen und lieber eine Nacht länger drüber schlafen bzw. sich in der Gegend noch Alternativen anschauen.
    • jotha
      jotha
      Bronze
      Dabei seit: 20.04.2006 Beiträge: 3.637
      Wenn man Preise auf immoscout für 50 km um Saarbrücken anschaut, ist das ein normaler Preis.
      Die genannten Punkte abklopfen und gut. Wichtig sind Bauzustand wegen Feuchtigkeit und Schimmel sowie Dachstuhl.
      Bei nur 10 WE sollte ein einzelner Eigentümer nicht mehrere Einheiten haben, damit er auf Dauer nicht alleine bestimmen kann und die anderen müssen mit zahlen.
    • Sefant77
      Sefant77
      Bronze
      Dabei seit: 10.04.2006 Beiträge: 16.321
      1.OG aus Sicht Straße, Erdgeschoss aus Sicht Hof (relativ steile Einfahrt) -> Wohnung ist also zur Hausrückseite gelegen
      - Lage: am Anfang einer Nebenstraße (eher ruhig) -> die Wohnlage würde ich persönlich als mittelmäßig bis gut bezeichnen
      So aus den Zeilen gelesen ein typisches Ding worin gerne auch mal eingestiegen wird...
    • Livio0815
      Livio0815
      Bronze
      Dabei seit: 28.01.2016 Beiträge: 302
      Bin selbst aus dem Saarland und würde hier mit wenigen Ausnahmen (SB, Saarlouis, Homburg, evtl. IGB) nichts kaufen.
      Ich beobachte den Markt selbst über Onlineimmobörsen und Schnäppchen gibt es einfach extrem selten.

      krush22 hat es schon gesagt. Die Bevölkerung im Saarland schrumpft, das Land ist mehr oder minder pleite und somit wird sich in Sachen Infrastruktur nicht groß was ändern. Das wären vor allem kostspielige Bahnanbindungen durch den Pfälzer Wald und nach Luxemburg, da der Flughafen aufgrund auslaufender Subventionserlaubnis wahrscheinlich irgendwann dicht macht. Die größten Arbeitgeber sind Autozulieferer bzw. -bauer, die im Zuge der E-Autoentwicklung noch gar kein Konzept haben.

      Würde mir auch mal das hier reinziehen: http://www.kolodzik.de/level9_cms/download_user/Immobilienentwicklung.pdf
      Der Bedarf an Wohnungen und Häusern im Saarland bis 2040 ist ähnlich schlecht wie in Ostdeutschland. Das ist wirklich kein Gebiet wo ich investieren würde (ist ja immer ein Langfristinvest), wenn es jetzt keine Schnäppchen sind.

      Dann immer die Nebenkosten betrachten. Das Saarland hat mit die höchste Grunderwerbssteuer. Und neben dem Hausgeld wirst Du wohl auch noch was für die Hausverwaltung bezahlen müssen. Evtl. gibts Investitionsstau, ist immer schwer zu beurteilen. Evtl. mal die Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen.
      Und dann darf man nicht vergessen, dass bei der kleinen Miete trotzdem derselbe Mieterstress anfällt wie bei großen Wohnungen. Will man sich das für die paar € antun?
    • Kraese
      Kraese
      Bronze
      Dabei seit: 20.09.2009 Beiträge: 8.849
      Krass wie man so schwarz fürs saarland sehen kann.
    • grt02031990
      grt02031990
      Bronze
      Dabei seit: 01.01.2009 Beiträge: 30
      Habe mal durchgerechnet und komme auf 4% Rendite von dem Investment (nach Steuern), was die ursprüngliche Euphorie etwas bremst:

      - Kaufpreis: 40.000€
      - Grunderwerbsteuer: 2600€
      - Makler: 1428€
      - Renovierung: 3000€
      - Gesamtpreis: 47.028€

      Nettokaltmiete: 330€
      - Nicht umlagefähige NK:
      - Instandhalt.rücklage: 75€
      - Hausverwaltung: 20€
      - Sonstiges: 5€
      - Gewinn vor Steuern: 230€

      Habe mal angenommen, dass ich 117€ absetzen kann (67€ AfA und 50 sonstiges), dann würden bei meinem aktuellen Einkommen 60€ Steuern anfallen.

      - Gewinn nach Steuern: 230€-60€ = 170€ (Rendite 4%)


      Ist die Rechnung soweit korrekt? Habe ich was vergessen? Was sagt ihr zur Rendite bei dem verhältnismäßig günstigen Kaufpreis? Ist das heutzutage als normal anzusehen?
    • Bierb4ron
      Bierb4ron
      Black
      Dabei seit: 05.04.2009 Beiträge: 22.761
      die rendite ins verhältnis zum kaufpreis zu betrachten, ist eher nicht so sinnvoll. die rendite bezieht sich ja selbst schon auf den kaufpreis. zirkelschluss und so.

      die frage ist, ob die rendite im verhältnis zum risiko des investments passt. hinsichtlich des risikos wurden bereits zu beginn zahlreiche hinweise gegeben. wenn du zu dem schluss kommst, dass das verlustrisiko hoch ist, dann sind 4% mögliche rendite eher eine schlechte entschädigung. kommst du zu dem ergebnis, dass du so gut wie kein risiko hinsichtlich leerstand oder folgekosten hast, dann sind 4% absolut solide.

      wenn du eine wohnung in einer stadt wie münchen zum vermieten kaufen willst, hast du einen deutlich höheren kaufpreis, aber wohl kaum eine nachsteuerrendite von 4%. dafür kannst du dir sicher sein, dass es selbst für das hässlichste wohnklo noch interessenten gibt.

      meines erachtens.... das kann jeder sehen wie er mag, sind günstige wohnungen in der regel deshalb so günstig, weil die nachfrage dort aus zu meist nachvollziehbarem grund klein ist. dem zu folge ist das risiko im einzelnen objekt hoch. da auch die mietrendite in der regel höher ist, wird das interessant, sofern man sich mehrere objekte dieser kategorie an verschiedenen standorten leisten kann, um das ausfallrisiko des einzelnen objekts abzufedern.
    • Livio0815
      Livio0815
      Bronze
      Dabei seit: 28.01.2016 Beiträge: 302
      Also ich rechne 4,34% pa.
      Zahlst Du bar? Sehe keine Finanzierungskosten.

      Du hast natürlich auch immer das Risiko eines Mietausfalls. Und die Wertsteigerung (ich bin da wie gesagt skeptisch) musst Du auch betrachten.
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