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Immobilienkauf: Tipps, Tricks & Fragen

    • Schorscheee
      Schorscheee
      Bronze
      Dabei seit: 09.06.2007 Beiträge: 11.887
      Hallo zusammen,

      ich stehe zusammen mit meiner Frau vor der Entscheidung in den nächsten Jahren eine Immobilie zu kaufen. Aktuell tendieren wir beide zu einer Eigentumswohnung. Zudem sind in den nächsten ~4 Jahren auch 2 Kinder geplant (soweit das natürlich planbar ist).

      Unser aktueller Wohnraum würde für ein Kind voll ausreichen - bei zwei Kindern würde es schon recht (bzw. fast zu) eng werden, aber sicherlich nichts, was man nicht auch irgendwie schaffen würde.

      Die Jobsituation ist eigentlich ganz gut. Beide sehr sichere und solide Jobs, meiner mit gutem Steigerungspotenzial in den nächsten 5 Jahren. Wir leben beide sehr sparsam und würden wohl in nem guten Jahr ~100k Kapital beisammen haben (nicht EK!). Die Sparrate liegt zusammen auch - konservativ gerechnet - bei >1,5k pro Monat. Das Ganze wird aber natürlich deutlich sinken, wenn erstmal Kinder im Haus sind bzw. durch den verminderten Verdienst meiner Frau. Wir haben uns aber dennoch eine Sparrate von def. > 1,2k errechnet, ab dem Zeitpunkt wo finanziert werden würde. Unser absolutes Maximum haben wir uns bei 25 Jahren Finanzierung gesetzt. Wir wollen auch in der Stadt bleiben, da sich hier die Wege im Vergleich zum Land kurz halten (Einkäufe/Schule/Freizeitaktivitäten eigene + der Kinder usw...), dafür geht es preislich aber schon Richtung 400k+ für eine gute Lage...

      Möglicherweise wichtige Zusatzinfos/Risiken:
      - Was passiert, wenn Eltern (sehr wenige Rücklagen) möglicherweise ins Heim müssen? Das könnte finanziell problematisch werden, richtig?
      - Krankheit kann natürlich immer passieren, aber was passiert, wenn eine Person/Kind schwer krank wird?

      Daraus stellen sich mir folgende Fragen (und natürlich interessieren mich eure Einschätzungen):

      - Würdet ihr warten bis beide Kinder da sind? Mein Gedanke ist, dass man sich bis dahin noch den größeren Wohnraum finanziell "ersparen" könnte. Zudem könnte man nach dem ersten Kind bereits besser abschätzen, wie der finanzielle Aufwand dafür aussieht. Aktuell rechnen wir mit 600€ pro Monat fürs erste Kind und 500€ fürs Zweite. Dem Gegenüber stehen natürlich potenzielle Immobilienpreiserhöhungen.

      - Würdet ihr dennoch Geld zur Altersvorsorge in einen ETF-Sparplan investieren? Ich habe das hier in ein paar Threads gelesen, bin mir aber nicht sicher, ob das so klug ist, da jeder Euro, den man ins Haus steckt, die Zinslast verringert.

      - Allgemeine Gedanken, die ihr habt interessieren mich. (Was lasse ich außer Acht, weitere Risiken, Finanzierungskniffe etc...)

      Vielen Dank schon Mal!
  • 26 Antworten
    • Heinz021
      Heinz021
      Black
      Dabei seit: 27.09.2007 Beiträge: 6.682
      Random Meinungen/Tipps in wirrer Reihenfolge:

      a.) Wenn Haus, dann lieber schneller, da es mit Kinder(n) umso stressiger und schwieriger wird

      b.)
      Finanzierungskniffe
      Neben Banken auch zu Kreditvermittlern, gibt welche die euer bestes Angebot deutlich unterbieten können, bei ein und derselben Bank.
      Bisschen in den gängigen Bauforen im Finanzierungsteil schmökern und fragen.

      c.) Informier dich gut ob du wirklich kaufen und nicht mieten möchtest. Viele würden mit Mieten besser fahren, vor allem wenn sie offen Richtung Aktienmarkt sind.

      d.) Für besseren Rat wirst du aber sowohl Stadt als auch Netto Gehalt offenbaren müssen. Stadt weil es hier wohl Locals geben wird, mit Meinungen ob du den Markt richtig einschätzt.
      Netto Einkommen wegen Finanzierung, da sich Banken sich nicht für deine Sparrate sondern für dein Nettoeinkommen interessieren.
    • Zander99
      Zander99
      SuperModerator
      SuperModerator
      Dabei seit: 27.11.2008 Beiträge: 37.315
      Was passiert, wenn ihr euch trennt? :thinking:

      Unterhalt für die Frau und Kinder plus die Hausfinanzierung?
    • thomasSP
      thomasSP
      Bronze
      Dabei seit: 16.09.2006 Beiträge: 1.128
      -warums beim kreditvermittler bessere konditionen geben sollte verstehe ich nicht; wird doch für die bank teurer weil sie dessen provision zusätzlich bezahlen müssen. nutz wäre natürlich nutz das angebot vom vermittler einzuholen und mit der info selber verhandeln zu gehen.. (ob das praktisch funktioniert weiß ich nicht)

      -falls es die wohnung wird würd ich mir kaufen vs. mieten sicher auch genauer anschauen

      -fürs bauen sprechen sicher die niedrigen zinsen, die werden wohl auch nicht so schnell steigen

      -falls der etf für die altersvorsorge also längerfristig ist kann man das sicher machen, zB: in einen etf investieren um mit einem auszahlungsplan laufende kosten zu decken ist eher eine schlechte idee.
    • mihau
      mihau
      Gold
      Dabei seit: 21.08.2005 Beiträge: 309
      hab mit der psd bank Rhein neckar saar gute erfahrungen gemacht, den 2ten Kredit für eine zweite wohnung ging sogar recht unkmplziert alles per telefon, weil ich schon ne andere immobilie dort finanziere.
    • Heinz021
      Heinz021
      Black
      Dabei seit: 27.09.2007 Beiträge: 6.682
      @Thomas:
      Ich verstehe das auch nicht, zumindest in AT weiß ich aus zahlreicher Erfahrung, dass Häuslbauer über den Vermittler bessere Angebote hatten.
      Im größten AT Bau Forum gibt es 2-3 Vermittler und die werden dort uneingeschränkt weiter empfohlen, weil viele damit besser gefahren sind.
    • Schorscheee
      Schorscheee
      Bronze
      Dabei seit: 09.06.2007 Beiträge: 11.887
      Original von Zander99
      Was passiert, wenn ihr euch trennt? :thinking:
      Unterhalt für die Frau und Kinder plus die Hausfinanzierung?
      Na gut, wenn es danach ginge dürfte sich ja niemand Eigentum leisten. Davon darf man ja erstmal nicht ausgehen.

      Original von Heinz021
      Random Meinungen/Tipps in wirrer Reihenfolge:

      a.) Wenn Haus, dann lieber schneller, da es mit Kinder(n) umso stressiger und schwieriger wird
      Ist in meinen Augen sehr unrealistisch, da ich - wie in einem anderen Thread schon beschrieben - eher der bin, der mehr Beitrag über Arbeit, ergo Einkommen, leistet als durch handwerkliche Tätigkeiten :f_biggrin:

      Original von Heinz021b.)
      Finanzierungskniffe
      Neben Banken auch zu Kreditvermittlern, gibt welche die euer bestes Angebot deutlich unterbieten können, bei ein und derselben Bank.
      Bisschen in den gängigen Bauforen im Finanzierungsteil schmökern und fragen.
      Welche Foren würdest du denn empfehlen?

      Original von Heinz021
      c.) Informier dich gut ob du wirklich kaufen und nicht mieten möchtest. Viele würden mit Mieten besser fahren, vor allem wenn sie offen Richtung Aktienmarkt sind.
      Absolut berechtigter Einwand. Habe mir die letzten Tage viele Gedanken darüber gemacht und ich denke es ist knapp an der Grenze bzw. spricht schon fast mehr für Mieten, zumindest für die nächsten paar Jahre. Allerdings ist auch die Frage, ob die Marktbedingungen in Zukunft besser werden. Vorteil wäre halt - wie oben genannt - dass man dasKosten- und Einkommensniveau besser abschätzen kann (Kinder + es wird einkommensmäßig gut nach oben gehen, ich weiß nur nicht wie viel).

      Mir fällt es allerdings sehr schwer die langfristigen Auswirkungen von Kaufen vs. Mieten abzuschätzen. Zudem wäre beim Kauf der unbezahlbare Vorteil, dass eine ETW zum Schonvermögen gehören würde, ETFs aber erst aufgebraucht werden müssten bei H4/langfr. Krankeit.

      Original von Heinz021
      d.) Für besseren Rat wirst du aber sowohl Stadt als auch Netto Gehalt offenbaren müssen. Stadt weil es hier wohl Locals geben wird, mit Meinungen ob du den Markt richtig einschätzt.
      Netto Einkommen wegen Finanzierung, da sich Banken sich nicht für deine Sparrate sondern für dein Nettoeinkommen interessieren.
      Um die 50k+ Nettoeinkommen (insg.). Bleibt auch konstant bzw. leichtere Steigerung zu erwarten trotz Kinder und verminderten Einkommens meiner Frau. Stadt um die 100k Einwohner an der Grenze zu Bayern/BaWü.
    • knorki
      knorki
      Bronze
      Dabei seit: 10.07.2008 Beiträge: 7.803
      sry for offtopic:

      Wie berechne ich, was für Vermögensaufbau sinnvoller ist? Miete oder Hausbau?

      Bei Miete kann ich die Differenz zwischen Kaltmiete und Annuität des Darlehens investieren.

      Bei Hausbau fällt die Annuität nach 20-25 Jahren weg. Steigende Mieten sprechen auch für Hausbau.
    • Dschaaan
      Dschaaan
      Bronze
      Dabei seit: 07.06.2010 Beiträge: 1.424
      Ein paar Themen wurden ja schon genannt. Ich werfe auch noch ein paar in den Raum.

      Wichtige Fragen, die du dir stellen musst sind:

      1) Was möchtest du?
      Willst du ein Haus / Wohnung um des Eigentum willen, dein eigener Herr sein, oder möchtest du es als Anlageoption betrachten?
      Gerade das Thema Eigentum sollte man nicht zwanghaft objektivieren sondern einfach mal in sich reinhören.

      2) Was brauchst du?
      Musst du mobil sein - kannst du dich "immobil" machen? Wie groß muss es sein? Was kostet kaufen? Was kostet mieten?

      3) Was sind deine Erwartungen?
      Wie wird sich deiner Ansicht nach der Immobilienmarkt / der Aktienmarkt entwickeln?
      Daraus folgen die späteren Berechnungen für deine Opportunitätskosten durch gebundenes Kapital oder die Wertentwicklung deiner Immobilie.



      Darauf basierend kannst du ja mal ein Planungsmodell setzen in welchem du deine Bilanz fortschreibst und am Ende kannst du sehen, was finanziell rentabler ist (wenn es nur danach gehen soll, aber siehe Frage 1).
    • ON3T1ME
      ON3T1ME
      Bronze
      Dabei seit: 29.11.2016 Beiträge: 13
      wie schafft man es eig bei ca 4.5k netto 1.5k im monat zu sparen?
    • mihau
      mihau
      Gold
      Dabei seit: 21.08.2005 Beiträge: 309
      Original von ON3T1ME
      wie schafft man es eig bei ca 4.5k netto 1.5k im monat zu sparen?
      lol wenn du dass fragst hast du definitiv ein aproblem... oder findest die sparrate zu wenig?
    • n0gg
      n0gg
      Bronze
      Dabei seit: 27.01.2007 Beiträge: 1.054
      Also 30% ist jetzt keine ungewöhnlich hohe quote. Gibt genügend die locker auf 50% kommen.
      Hängt aber natürlich immer von den Fixkosten in der individuellen lebenssituation ab.

      Ob kaufen oder mieten besser ist, musst du für dich individuell mal schauen. Hängt ja von vielen Faktoren ab, nicht nur den eigenen Vorlieben. Auch der mietspiegel im gewünschten Ort ist wichtig und kann entscheidend dafür sein, was günstiger ist.
      Und es ist natürlich eine wette auf den Aktienmarkt. Denn wenn man das Geld anlegt (was man auch erstmal machen muss, gibt genügend die da die reife nicht für haben) gehen die meisten Modelle von x% Rendite aus, auf Basis der Erfahrungen der letzten Jahrzehnte.
      Wie sich die immobilienpreise entwickeln weiß man natürlich auch nicht.
    • mnl1337
      mnl1337
      Coach
      Coach
      Dabei seit: 13.01.2008 Beiträge: 16.424
      Was ist der Grund eine Immobilie kaufen zu wollen?

      potenzielle Immobilienpreiserhöhungen
      Der Markt ist momentan ziemlich hoch. Mit potenziellen Verlusten muss man auch rechnen!
      Na gut, wenn es danach ginge dürfte sich ja niemand Eigentum leisten. Davon darf man ja erstmal nicht ausgehen.
      Bzgl einer Trennung. Damit muss man rechnen! Soviel Ehen werden geschieden in Deutschland. Du musst auf jeden Fall einen groben Plan für das Szenario haben!
      Würdet ihr dennoch Geld zur Altersvorsorge in einen ETF-Sparplan investieren?
      Da die Kreditzinsen niedrig sind, würde ich das aus Rendite und Diversifikationsgründen auf jeden Fall machen. Muss ja auch nicht viel sein. Außerdem beschäftigt man sich dann mit dem Thema auch schon. Das macht es später leichter.
      Möglicherweise wichtige Zusatzinfos/Risiken:
      Berufsunfähigkeit (durch Krankheit) könnte man versichern. Eltern ins Heim oder Kind wird pflegebedürftig hab ich jetzt kein Rat.

      In jedem Fall solltest du mindestens(!) ein Buch zu dem Thema lesen. Es geht um soviel Geld und man kann soviel falsch machen. Die 10-20h die du ins lesen investierst sind easy wieder drin, wenn du es schaffst nur kleine Kniffe oder Fallstricke zu beachten.
    • Heinz021
      Heinz021
      Black
      Dabei seit: 27.09.2007 Beiträge: 6.682
      Wenn es jetzt schon knapp ist zwischen Kauf und Miete und dabei Trennung nicht berücksichtigt wurde, dann wirst du bei objektiver Gewichtung vom Faktor Trennung ziemlich sicher bei Miete landen.

      Zusammen bauen/kaufen/Kredit nehmen ist ein unterschätztes finanzielles Risiko.
      Oft ist es aber wert, es einzugehen, es muss nur rein gerechnet werden.
    • SMler1
      SMler1
      Silber
      Dabei seit: 20.07.2005 Beiträge: 489
      Zur Zeit dürfte der schlechteste Zeitpunkt für einen Immobieleinkauf seit Jahrzehenten überhaupt sei. Für alle Sachwerte und Finanzprodukte gilt: Kaufe, wenn billig und verkaufe, wenn teuer!
    • Zander99
      Zander99
      SuperModerator
      SuperModerator
      Dabei seit: 27.11.2008 Beiträge: 37.315
      Ich würde auch mal nach alternativen schauen, es gibt z.B. Campingplätze auf welchen man Häuser errichten kann und seinen Erstwohnsitz anmelden kann. Das Haus fällt je nach Verordnung recht klein aus, aber ist halt günstig und auch gut zu verkaufen. Oder auch auf entsprechendem Pachtland.
    • HijackerStar
      HijackerStar
      Moderator
      Moderator
      Dabei seit: 07.07.2008 Beiträge: 14.629
      Unter Berücksichtigung deines Inputs würde ich zu mieten raten.
      Spricht aber nichts dagegen, sofern das Finanzielle es zulässt, parallel eine Immobilie anzuschaffen. Ansonsten in Aktien/ETF sparen.

      Wenn ihr gerne im Eigenheim leben wollt dennoch auf später schieben. Also warten bis ihr beim zweiten Kind aus der Elternzeit seid, idealerweise es eingeschult wird bzw. anfängt eine weiterführende Schule besuchen je nach dem ob ihr besondere Pläne habt wo die Kinder zur Schule gehen sollen.
    • DiscoD
      DiscoD
      Bronze
      Dabei seit: 11.02.2006 Beiträge: 1.571
      Die Frage was sich eher rentiert hängt von der Höhe der (zukünftigen) Miete und der Rendite einer (Aktien-) Anlage ab. Rein rational. Für viele hat die eigene Immobilie aber auch einen hohen emotionalen Wert.
      Hab dir nen Artikel rausgesucht, der das Thema aufgreift: https://www.spiegel.de/wirtschaft/service/kaufen-oder-mieten-was-ist-guenstiger-a-1259502-amp.html
    • my5tyle
      my5tyle
      Bronze
      Dabei seit: 11.11.2008 Beiträge: 1.133
      Ziemlich guter Artikel, danke Dir!
      Ich habe aktuell die selben Überlegungen wie OP, nur habe ich schon zwei Kids und lebe in einer Kleinstadt mit günstiger Miete (550€ kalt für 120m2).
    • Sefant77
      Sefant77
      Bronze
      Dabei seit: 10.04.2006 Beiträge: 16.950
      Original von Schorscheee
      Aktuell rechnen wir mit 600€ pro Monat fürs erste Kind und 500€ fürs Zweite.
      Meine Schwester zahlt in Münster 400 Euro für einen Kitaplatz.

      Ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich, aber wieviel das bei euch wird würde ich mal überprüfen. Gerade da ihr über der Einkommensgrenze verdienen werdet
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