[Wohnungskauf] - Wie fange ich an?

    • RantanplanBK
      RantanplanBK
      Bronze
      Dabei seit: 12.06.2006 Beiträge: 3.185
      Servus zusammen!

      Spiele seit geraumer Zeit mit dem Gedanken:

      "Bevor Du die nächsten Jahre Deinem Vermieter weiterhin 10.000 EUR pro Jahr hinten reinbläst, kannst Du Dir auch selber eine Wohnung kaufen!"

      Problem:

      Ich habe keine Ahnung wie man an die Sache rangeht.

      Beginne im April mein viertes Berufsjahr in der gleichen Firma, habe auch mittlerweile ein echt gutes Einkommen. Weiterhin heirate ich im Juli, meine zukünftige studiert allerdings noch ein paar Jahre vor sich hin.

      Die Idee:

      Jetzt eine kleine Wohnung am Münchener Stadtrand kaufen (zwischen 60 und 75 qm in der Größenordnung) um darin zu wohnen. Wenn in 5+X Jahren dann mal Nachwuchs anstehen sollte, dann sollte man allerdings auch so flexibel sein, in eine größere Wohnung "umzusiedeln", keine Ahnung inwiefern sowas möglich ist...

      Wenn das Ding mal abbezahlt ist sollte das doch eine super Grundlage für weitere Schritte sein, man kann die dann ja z.B. vermieten oder eben eine weitere Immobilie kaufen, vielleicht erbt man auch mal was oder steigt weiter auf der Gehaltsleiter, keine Ahnung...

      Die Frage(n):

      Wann kann man sich damit ernsthaft auseinander setzen?
      Was sind Grundvoraussetzungen?
      Mit wieviel Risiko ist so ein Wohnungskauf behaftet?
      An wen wendet man sich in einem ersten Step?

      Viele Punkte, keine Ahnung - ich erwarte mir hier jetzt keine finalen Lösungen oder ähnliches, eure Kommentare sollen mir einfach mal Anregungen geben eine erste Idee zu bekommen, auf was man sich da einlässt.


      Vielen Dank und beste Grüße
      Berni
  • 25 Antworten
    • Haegglmoo
      Haegglmoo
      Bronze
      Dabei seit: 25.10.2010 Beiträge: 939
      Du musst ein paar Sachen bedenken:

      Der Wert eines Eigentums setzt sich aus den Mietkosten von 30 Jahren zusammen - so die Grundregel. Heißt, die Miete x 360 ist der tatsächliche Wert einer Immobilie.

      Nachteile einer Eigentumswohnung - du musst für alles selber aufkommen. Dinge, die bei einer Mietwohnung die Hausverwaltung zu tragen hat, musst du selber zahlen. Da fallen Kleiningkeiten an wie die Reparatur einer einfachen Fließe bis zu der Renovierung der Hausfassade. Bei solchen Dingen sind alle Eigentümer dazu verpflichtet, dafür aufzukommen.

      Willst du die Wohnung aus Eigenmitteln finanzieren, oder soll ein Kredit her? Ich persönlich bin kein Fan von Krediten. Bin kein Freund von Zinsen, ausserdem gehört die Wohnung bis zum Zeitpunkt der vollständigen Rückzahlung nicht dir, sondern der Bank / Kreditgeber. Sollte mal also irgendwas passieren (Schulden, etc.), dann wird dir deine Wohnung genommen und meist weit unter Preis verkafut.

      Wichtig ist auch sich zu erkundigen, in welchem Zustand sich nicht nur die Wohnung, sondern die Bausubstanz des ganzen Hauses befinden. Es ist also unumgänglich, dass du einen Statiker o.Ä. mit zur Besichtigung nimmst, der sich alles genau ansieht.

      Auf die schnelle fällt mir jetzt nichts mehr ein, werde es aber ggf. noch ergänzen.

      Ein Wohnungskauf ist grundsätzlich etwas schönes, lohnt sich in den meisten Fällen aber nicht, da manche Preise einfach zu überhöht sind. Wenn der Kaufpreis also die 30 Jahre Miete nicht übersteigt, ist der Kauf lohnenswert.

      Viel Glück bei deinem Vorhaben!
    • Crovax
      Crovax
      Black
      Dabei seit: 10.09.2006 Beiträge: 11.534
      Hmm... hab mich konkret mit dem Thema auch noch nicht befasst... aber andere Frage wie kommst du auf die 30 Jahre Regel?

      Ist das nicht vielmehr vom Zinsniveau und den Steigerungsraten (Miete/Immobilienwert, und damit natürlich von der Lage) als von allem anderen abhängig.

      Ich mein man könnte sich ja zB ne Wohnung kaufen darin 10 Jahre wohnen und dann vielleicht zum selben Preis wieder verkaufen, weil sich Abnutzung und Wertsteigerung in der Waage hält. Dann wärs isoliert betrachtet ja ein Freeroll und man müsste nur ausrechnen wieviel einem durch die Lappen geht durch Instandsetzungen und sonstigen Nebenkosten, sowie die Zinskosten falls man einen Kredit aufnehmen muss bzw was man mit einer Alternativinvestition hätte einnehmen können um die wahren kosten der "Laufzeit" zu ermitteln.

      Also zum selber bewohnen, kann es sich wohl schon schnell rechnen denke ich... nur kaufen und es dann weiter vermieten issen zweischneidiges Schwert... zum einem muss man die Mieteinnahmen ja noch versteuern und zum anderen kommt ein erhebliches Risiko hinzu (Mietnomaden ect pp)
    • Olliberal
      Olliberal
      Bronze
      Dabei seit: 07.01.2007 Beiträge: 919
      Die 30er Regel ist jawohl Blödsinn. Kumpel von mir ist Immobilien-Fachwirt und der meinte, man solle als Faustregel 14-15x Jahresmieten ansetzen.
    • eplc
      eplc
      Bronze
      Dabei seit: 22.01.2005 Beiträge: 8.692
      Warum sollte denn überhaupt der Kreditgeber Eigentümer der Wohnung werden?
    • meyerlein25
      meyerlein25
      Bronze
      Dabei seit: 19.10.2009 Beiträge: 1.394
      Original von Olliberal
      Die 30er Regel ist jawohl Blödsinn.
      Dies.

      Aus Wikipedia:

      "Als Faustregel gilt: Der angemessene Kaufpreis einer Immobilie ergibt sich grob geschätzt aus den Mieteinnahmen. In einer Metropole beträgt er mitunter bis zum 20fachen der Jahreskaltmiete, in Großstädten bis zum 17-fachem, in ländlichen Regionen oder Mittelstädten hingegen nur die 10- bis 14fache Jahresmiete."


      hier
    • AyCaramba44
      AyCaramba44
      Black
      Dabei seit: 27.04.2010 Beiträge: 13.873
      Original von eplc
      Warum sollte denn überhaupt der Kreditgeber Eigentümer der Wohnung werden?
      Du bekommst nur Kredite wenn du Sicherheiten vorzuweißen hast. Die Wohnung ist dann die Sicherheit für den Kreditgeber.
    • Olliberal
      Olliberal
      Bronze
      Dabei seit: 07.01.2007 Beiträge: 919
      Original von eplc
      Warum sollte denn überhaupt der Kreditgeber Eigentümer der Wohnung werden?

      Ist auch Blödsinn.
    • meyerlein25
      meyerlein25
      Bronze
      Dabei seit: 19.10.2009 Beiträge: 1.394
      Original von Haegglmoo
      ...
      Der Wert eines Eigentums setzt sich aus den Mietkosten von 30 Jahren zusammen - so die Grundregel. Heißt, die Miete x 360 ist der tatsächliche Wert einer Immobilie.
      Siehe oben.

      Original von Haegglmoo

      Nachteile einer Eigentumswohnung - du musst für alles selber aufkommen. Dinge, die bei einer Mietwohnung die Hausverwaltung zu tragen hat, musst du selber zahlen. Da fallen Kleiningkeiten an wie die Reparatur einer einfachen Fließe bis zu der Renovierung der Hausfassade. Bei solchen Dingen sind alle Eigentümer dazu verpflichtet, dafür aufzukommen.
      In einem Mehrfamileinhaus entscheidet über die Durchführung von allgemeinen Reperaturen die Eigentümerversammlung. SOllten sich diese darüber einig sein, dass es nicht erforderlich ist ein Haus kosmetischen Reperaturen zu unterziehen, passiert schlicht garnichts.

      Original von Haegglmoo

      Willst du die Wohnung aus Eigenmitteln finanzieren, oder soll ein Kredit her? Ich persönlich bin kein Fan von Krediten. Bin kein Freund von Zinsen, ausserdem gehört die Wohnung bis zum Zeitpunkt der vollständigen Rückzahlung nicht dir, sondern der Bank / Kreditgeber. Sollte mal also irgendwas passieren (Schulden, etc.), dann wird dir deine Wohnung genommen und meist weit unter Preis verkafut.
      Die wenigsten Immobilienkäufe werden ohne Kreditfinanzierung gestemmt.
      Der Kreditgeber wird im Grundbuch als Gläubiger vermerkt, Eigentümer ist aber selbstverständlich nicht die Bank.
      Sollten Tilgungen ausbleiben, kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen, dies ist aber nicht mal im Fall ausbleibender Tilgungen die Regel.


      Original von Haegglmoo

      Wichtig ist auch sich zu erkundigen, in welchem Zustand sich nicht nur die Wohnung, sondern die Bausubstanz des ganzen Hauses befinden. Es ist also unumgänglich, dass du einen Statiker o.Ä. mit zur Besichtigung nimmst, der sich alles genau ansieht.

      Dass der allgemeine Zustand des Hauses wichtig ist, ist unfraglich. Aber nen Statiker????
      Solltest Du einen Kauf ernsthaft erwägen, aber Zweifel haben, solltest Du einen Gutachter beauftragen, der Dir ein Wertgutachten macht. Das kostet ein paar Hundert, aber kann sich lohnen.
    • LCSF
      LCSF
      Bronze
      Dabei seit: 28.04.2007 Beiträge: 1.164
      Beschäftige mich auch grade ein bißchen mit dem Thema. Eigenkapital ist natürlich immer gut, gibts da so eine Faustregel wieviel es sinnvollerweise mindestens sein sollte? Also z.B. 1/4 oder 1/3 des Kaufpreises als EK?
    • eplc
      eplc
      Bronze
      Dabei seit: 22.01.2005 Beiträge: 8.692
      Original von AyCaramba44
      Original von eplc
      Warum sollte denn überhaupt der Kreditgeber Eigentümer der Wohnung werden?
      Du bekommst nur Kredite wenn du Sicherheiten vorzuweißen hast. Die Wohnung ist dann die Sicherheit für den Kreditgeber.
      Das wäre dann aber eher eine Grundschuld oder Hypothek und keine Sicherungsübereignung.
    • AyCaramba44
      AyCaramba44
      Black
      Dabei seit: 27.04.2010 Beiträge: 13.873
      Original von eplc
      Original von AyCaramba44
      Original von eplc
      Warum sollte denn überhaupt der Kreditgeber Eigentümer der Wohnung werden?
      Du bekommst nur Kredite wenn du Sicherheiten vorzuweißen hast. Die Wohnung ist dann die Sicherheit für den Kreditgeber.
      Das wäre dann aber eher eine Grundschuld oder Hypothek und keine Sicherungsübereignung.
      Eigentümer bleibt man natürlich, trotzdem hat die Bank als erstes ein Recht auf das Haus, wenn man nicht mehr bezahlen kann.
    • BrEaKdOwNpG
      BrEaKdOwNpG
      Bronze
      Dabei seit: 21.01.2005 Beiträge: 7.921
      such dir einen finanzierungsberater, der berät dich und besorgt dir auch gleichzeitig ein günstiges darlehen, darfst auch gern auf mich zurückkommen ;)
    • couchcoach
      couchcoach
      Bronze
      Dabei seit: 11.04.2009 Beiträge: 1.072
      War in der gleichen Situation. Und ich kann nur sagen: Tu es! Ich wohne nun in meinen eigenen vier Wänden, und wir bezahlen mit dem Kredit + Nebenkosten kaum mehr als wie wir vorher an Miete gezahlt haben.

      Zinsen sind derzeit so niedrig wie noch nie! Wir bezahlen 3,66%.

      Das hat sich geändert

      Altbau -> Neubau
      70 qm -> 120 qm
      Balkon -> Garten
      2 Zimmer -> 4 Zimmer
      Ein Bad -> 2 Bäder (1 mit Whirl-Badewanne :D )

      Zudem ist die Wohung direkt an einem Feld in einer Wohnsiedlung.

      Da es ein Neubau war, konnten wir auch noch vieles mitbestimmen (Wände, Steckdosen etc.). Für uns entscheidend war, dass wir erstens schon 10 Jahre zusammen sind und miteinander alt werden wollen und wir beide feste Jobs in der näheren Umgebung haben und dass wenn wir Kinder bekommen nicht nochmal umziehen müssen. Zudem hat jetzt unser Hund einen eigenen Garten. Und schließlich ist es eine Altersvorsorge und du weisst dass deine monatliche "Miete" eine Investition und kein rausgeschmissenes Geld ist.

      Die Zeit des Baus / Einzugs war zwar super stressig und die Wohnung ist auch immer noch nicht zu 100% fertig, aber ich glaube, das war die beste Entscheidung meines Lebens.

      Also wenn du die perfekte Wohnung findest, würde ich an deiner Stelle gleich Nägel mit Köpfen machen und mir eine Wohnung kaufen in der ihr auch noch in 20 Jahren leben wollt oder könnt (vorausgesetzt ihr geht davon aus, dass ihr in München bleiben wollt).
    • couchcoach
      couchcoach
      Bronze
      Dabei seit: 11.04.2009 Beiträge: 1.072
      Original von RantanplanBK
      Servus zusammen!

      Spiele seit geraumer Zeit mit dem Gedanken:

      "Bevor Du die nächsten Jahre Deinem Vermieter weiterhin 10.000 EUR pro Jahr hinten reinbläst, kannst Du Dir auch selber eine Wohnung kaufen!"

      Problem:

      Ich habe keine Ahnung wie man an die Sache rangeht.

      Beginne im April mein viertes Berufsjahr in der gleichen Firma, habe auch mittlerweile ein echt gutes Einkommen. Weiterhin heirate ich im Juli, meine zukünftige studiert allerdings noch ein paar Jahre vor sich hin.

      Die Idee:

      Jetzt eine kleine Wohnung am Münchener Stadtrand kaufen (zwischen 60 und 75 qm in der Größenordnung) um darin zu wohnen. Wenn in 5+X Jahren dann mal Nachwuchs anstehen sollte, dann sollte man allerdings auch so flexibel sein, in eine größere Wohnung "umzusiedeln", keine Ahnung inwiefern sowas möglich ist...

      Wenn das Ding mal abbezahlt ist sollte das doch eine super Grundlage für weitere Schritte sein, man kann die dann ja z.B. vermieten oder eben eine weitere Immobilie kaufen, vielleicht erbt man auch mal was oder steigt weiter auf der Gehaltsleiter, keine Ahnung...

      Die Frage(n):

      Wann kann man sich damit ernsthaft auseinander setzen?
      Was sind Grundvoraussetzungen?
      Mit wieviel Risiko ist so ein Wohnungskauf behaftet?
      An wen wendet man sich in einem ersten Step?

      Viele Punkte, keine Ahnung - ich erwarte mir hier jetzt keine finalen Lösungen oder ähnliches, eure Kommentare sollen mir einfach mal Anregungen geben eine erste Idee zu bekommen, auf was man sich da einlässt.


      Vielen Dank und beste Grüße
      Berni
      Ach so, zum Ablauf:

      - Auf dem Wohnungsmarkt umsehen. Was kostet eine Wohnung, die euren Vorstellungen entspricht.
      - Finanzen checken. Was habt ihr an Eigenkapital zur Verfügung. Kann die Family euch finanziell unterstützen?
      - Wenn ihr eine Wohnung konkret in Aussicht habt, zur Bank um über die Finanzierung zu sprechen. Angebote vergleichen.
    • jababba
      jababba
      Bronze
      Dabei seit: 07.07.2005 Beiträge: 479
      ist auf jedenfall sinnvoll.
      den punkt vermietbarkeit solltest du aber schon mit in betracht ziehen, wenn dass in deinen überlegungen sogar schon eine rolle spielt.

      münchen ist ja generell mit das beste mietpflaster in deutschland, daher ist es schon leicht die wohnung danach los zu bekommen, jedoch gilt: je größer die wohnung desto schwerer zu vermieten. rein aus "anlagesicht" sind 1 zimmer appartments die wohnungen die dir die beste rendite geben, aber auch 2 zimmer gehen noch gut, bzw 2,5 zimmer die ja dann in deinem größenniveau liegen sollte.

      neubau würde ich nicht empfehlen, da es wie bei einem auto ist, da ist der wertverfall am anfang einfach zu stark, kaum gekauft, erst mal ein paar k verloren, du weisst nicht ob beim bau alles gut lief, vliecht kommen nach 1 2 3 jahren noch irgendwelche gravierende baumängel hervor, die dann nicht mehr so leicht abzuwickeln sind etc.

      wenn man den markt gescheit sondiert lohnt es sich auf jeden fall und im münchner raum würde ich alle mal ne wohnung lieber kaufen als mieten
    • eplc
      eplc
      Bronze
      Dabei seit: 22.01.2005 Beiträge: 8.692
      Original von AyCaramba44
      Original von eplc
      Original von AyCaramba44
      Original von eplc
      Warum sollte denn überhaupt der Kreditgeber Eigentümer der Wohnung werden?
      Du bekommst nur Kredite wenn du Sicherheiten vorzuweißen hast. Die Wohnung ist dann die Sicherheit für den Kreditgeber.
      Das wäre dann aber eher eine Grundschuld oder Hypothek und keine Sicherungsübereignung.
      Eigentümer bleibt man natürlich, trotzdem hat die Bank als erstes ein Recht auf das Haus, wenn man nicht mehr bezahlen kann.
      Joa, das war auch weniger eine Frage meinerseits. War eher verwirrt, dass jemand was anderes sagte. ;)
    • BrEaKdOwNpG
      BrEaKdOwNpG
      Bronze
      Dabei seit: 21.01.2005 Beiträge: 7.921
      Original von couchcoach
      War in der gleichen Situation. Und ich kann nur sagen: Tu es! Ich wohne nun in meinen eigenen vier Wänden, und wir bezahlen mit dem Kredit + Nebenkosten kaum mehr als wie wir vorher an Miete gezahlt haben.

      Zinsen sind derzeit so niedrig wie noch nie! Wir bezahlen 3,66%.

      Das hat sich geändert

      Altbau -> Neubau
      70 qm -> 120 qm
      Balkon -> Garten
      2 Zimmer -> 4 Zimmer
      Ein Bad -> 2 Bäder (1 mit Whirl-Badewanne :D )

      Zudem ist die Wohung direkt an einem Feld in einer Wohnsiedlung.

      Da es ein Neubau war, konnten wir auch noch vieles mitbestimmen (Wände, Steckdosen etc.). Für uns entscheidend war, dass wir erstens schon 10 Jahre zusammen sind und miteinander alt werden wollen und wir beide feste Jobs in der näheren Umgebung haben und dass wenn wir Kinder bekommen nicht nochmal umziehen müssen. Zudem hat jetzt unser Hund einen eigenen Garten. Und schließlich ist es eine Altersvorsorge und du weisst dass deine monatliche "Miete" eine Investition und kein rausgeschmissenes Geld ist.

      Die Zeit des Baus / Einzugs war zwar super stressig und die Wohnung ist auch immer noch nicht zu 100% fertig, aber ich glaube, das war die beste Entscheidung meines Lebens.

      Also wenn du die perfekte Wohnung findest, würde ich an deiner Stelle gleich Nägel mit Köpfen machen und mir eine Wohnung kaufen in der ihr auch noch in 20 Jahren leben wollt oder könnt (vorausgesetzt ihr geht davon aus, dass ihr in München bleiben wollt).
      is ja schön, wahrscheilich hattest du ne menge kohle und glück. ohne kohle und glück gibts jetzt eher 5%.
    • Haegglmoo
      Haegglmoo
      Bronze
      Dabei seit: 25.10.2010 Beiträge: 939
      Ok, womöglich sind die Preise in Deutschland doch viel niedriger als hier in Wien. Aber wenn ich 1k Miete zahle und das laut euren Vorstellugen hochrechne - für 180k krieg ich die Wohnung nicht einmal, wenn sie die halbe Fläche der Mietwohnung hätte. Hier gild die Regel Miete x 360, dann hast du den ungefähren Kaufpreis. Wenn die Bank die Wohnung finanziert, gehört die Wohnun der Bank. Genauso wie ein Auto, das man per Kredit finanziert - gehört ebenfalls der Bank.

      Entschuldige mich, als ich meine Antwort erstellt habe, war mir nicht auf Anhieb bewusst, dass du eine Wohnung in D suchst.
    • BrEaKdOwNpG
      BrEaKdOwNpG
      Bronze
      Dabei seit: 21.01.2005 Beiträge: 7.921
      Original von Haegglmoo
      Ok, womöglich sind die Preise in Deutschland doch viel niedriger als hier in Wien. Aber wenn ich 1k Miete zahle und das laut euren Vorstellugen hochrechne - für 180k krieg ich die Wohnung nicht einmal, wenn sie die halbe Fläche der Mietwohnung hätte. Hier gild die Regel Miete x 360, dann hast du den ungefähren Kaufpreis. Wenn die Bank die Wohnung finanziert, gehört die Wohnun der Bank. Genauso wie ein Auto, das man per Kredit finanziert - gehört ebenfalls der Bank.

      Entschuldige mich, als ich meine Antwort erstellt habe, war mir nicht auf Anhieb bewusst, dass du eine Wohnung in D suchst.
      der bank gehört nur ein recht was in kraft tritt wenn nicht gezahlt wird.
      eigentümer ist derjenige, der im grundbuch als eigentümer vermerkt ist (grundbücher habt ihr doch oder? ;) )
      Wertermittlung über Miete ist etwas veraltet ?! Wird doch eigentlich nur noch von Banken benutzt um bei MFH´s über die Nettokaltmiete das Risiko gering zu halten.
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